Отчуждение недвижимого имущества

В соответствии с п.п. 1.1. и абз. 2 п. 35 Нотариальных тарифов за совершении нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами, утвержденных Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27 декабря 2013 г. № 1145, за удостоверение договора отчуждения недвижимого имущества близким родственникам взыскивается нотариальный тариф в размере 200% базовой величины, за составление проекта договора взыскивается нотариальный тариф в размере 100% базовой величины.

За удостоверение договора отчуждения недвижимого имущества другим лицам взыскивается нотариальный тариф в размере 500% базовой величины, за составление проекта договора взыскивается нотариальный тариф в размере 100% базовой величины.

Предметом данных договоров являются только земельные участки, находящиеся в частной собственности, при соблюдении определенных условий.

Граждане и негосударственные юридические лица могут отчуждать земельные участки:

• соответствующему исполнительному комитету;
• гражданам Республики Беларусь;
• негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь;
• при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться:

• соответствующему исполнительному комитету;
• гражданам Республики Беларусь, зарегистрированным по месту жительства в населённом пункте на территории соответствующего сельсовета.

Земельные участки могут отчуждаться только с расположенными на них капитальными строениями, незавершенными законсервированными капитальными строениями, и, наоборот, капитальные строения, незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельным участком, на котором они расположены, за исключением отчуждения строения под снос.

Запрещается отчуждение земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания капитального строения (зданий, сооружений), если у собственника отсутствуют документы, удостоверяющие права на капитальное строение (здания, сооружения), за исключением отчуждения:

• соответствующему исполнительному комитету;
• если на земельном участке имеются незавершенные законсервированные капитальные строения.

Граждане Республики Беларусь, получившие земельные участки в частную собственность, как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов или незавершенные законсервированные строения могут отчуждать только местным исполнительным комитетам. Если местный исполнительный комитет откажется от приобретения такого земельного участка, то при наличии исключительного случая (например, направления на работу (службу) в другую местность) земельный участок при соблюдении определенных законодательством условий, может быть отчужден с разрешения местного исполнительного комитета.

В пригородных зонах г. Минска и областных центрах запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение земельных участков, предоставленных в частную собственность для коллективного садоводства, передача таких участков в аренду, а также отчуждение капитальных строений, незавершенных капитальных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства, до истечении 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на такие участки, за исключением отчуждения земельных участков и расположенных на них капитальных строений, незавершенных капитальных строений местным исполнительным комитетам.

И завещание, и договор дарения — это сделки, завещание — это волеизъявление гражданина по распоряжению принадлежащим ему имуществом на случай смерти, т.е. переход имущества от завещателя к наследнику перейдет только в момент смерти завещателя, при условии, что завещание будет действительно на день смерти завещателя, и наследник по этому завещанию примет наследство.

Поэтому, для собственника имущества в целях исключения возможности остаться без имущества при своей жизни (немало случаев, когда лица преклонного возраста, подарив принадлежащее им жилье, остаются на «улице») лучше всего оформить завещание.

Но при исполнении завещания, когда завещатель умрет, может выясниться, что у наследодателя имеются лица, которые имеют право на обязательную долю (несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные родители, супруг. Нетрудоспособные — это инвалиды I, II, III групп; женщины, достигшее 55 лет, мужчины — 60 лет независимо от того, назначена им пенсия или нет).

В связи с чем, наследники завещателя, еще при его жизни как бы страхуются от того, что на момент смерти завещателя будут обязательные наследники, из-за которых все завещанное имущество не перейдет к наследнику по завещанию, или существует очень распространённая версия, что завещание будет признано судом недействительным (хотя для этого нужны основания, предусмотренные законом, и не так часто завещания признаются судом недействительными), поэтому кандидаты в правообладатели имущества часто настаивают, чтобы имущество лица, которое хочет его завещать, лучше при жизни собственника было-бы подарено им.

Очень часто собственники обращаются за удостоверением договора дарения имущества, которое перейдет одаряемому после смерти, однако согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (т.е. такой договор не предусмотрен законом).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Таким образом, переход права собственности от дарителя к одаряемому осуществляется при жизни дарителя, и даритель должен понимать правовые последствия этого договора, что если, например, дарится недвижимое имущество, то с момента государственной регистрации договора и регистрации перехода права собственности на это имущество на одаряемого, он уже не будет являться собственником своего имущества.

Поэтому, намереваясь подарить свое имущество кому-либо, тысячу раз взвести правильно ли вы поступаете, ведь если завещание можно отменить, изменить, составив новое, то договор дарения, если он исполнен, расторгнуть нельзя.

И если даритель дарит принадлежащее жилое помещение, не забывайте о существенном условии договора дарения дома, квартиры, части жилого дома или квартиры — указании в договоре перечня лиц, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него.

При возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь, который гласит, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае смерти одного из участников долевой собственности договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности может быть удостоверен нотариусом только по истечении срока, установленного статьей 1071 Гражданского кодекса Республики Беларусь для принятия наследства.

По истечении срока для принятия наследства нотариус истребует от нотариуса по месту открытия наследства сведения об открытии наследственного дела и о наследниках умершего участника долевой собственности, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариус истребует сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (доли в праве общей собственности) о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом капитальном строении (здании, сооружении), изолированном помещении на день открытия наследства, либо в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства.

О наличии наследников нотариус сообщает продавцу и разъясняет о возможности удостоверения договора отчуждения доли в праве общей собственности с соблюдением условий, установленных пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Если наследники отсутствуют или установить их не представляется возможным, нотариус может удостоверить возмездный договор об отчуждении доли в праве общей собственности с разъяснением сторонам содержания пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь, о чем делает в тексте договора отметку.

Следует обращать внимание на три основных положения:

1. существенные условия договора;
2. передаточный акт;
3. момент заключения договора.

1. Договор считается заключенным, если стороны договорились по всем существенным условиям договора, к которым относятся:

а) предмет договора;

б) существенные условия, которые указаны в законе (например, цена в договоре купли-продажи недвижимости);

в) существенные условия, необходимые или обязательные для договора данного вида (например, существенным условием договоров продажи жилых помещений является указание в договоре купли-продажи перечня лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жилым помещением после приобретения его покупателем);

г) все те условия, хотя и не указанные в законе как существенные, но по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение между сторонами (например, когда будет освобождено жилое помещение продавцом; кто будет нести расходы по удостоверению сделки и т.п.).

2. Согласно законодательству для заключения некоторых договоров, например купли-продажи недвижимого имущества, необходима передача имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В связи с чем, сторонам следует не забывать о подтверждении передачи имущества, иначе могут возникнуть проблемы у покупателя при регистрации в регистрирующем органе перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно ст. 529 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор продажи жилого дома, квартиры, частного жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации, кроме этого согласно ст. 522 Гражданского кодекса Республики Беларусь подлежит государственной регистрации переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимого имущества. В связи с чем, недостаточно только удостоверить договор у нотариуса, его необходимо еще зарегистрировать в регистрирующем органе, в котором на основании договора регистрируется и переход права собственности на имущество.

При отчуждении изолированного жилого помещения требуются согласия следующих лиц:

а) членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении;

б) бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении;

в) граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу;

г) граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением;

д) если отчуждаемое недвижимое имущество является общей совместной собственностью супругов, то согласие супруга (бывшего супруга);

е) если отчуждается приватизируемое жилое помещение, то согласие всех участников приватизации и лиц, которые согласно договору приватизации имеют право пользования и владения жилым помещением;

ж) если отчуждаемое имущество находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении юридического лица, то согласие собственника. В соответствии с учредительными документами может быть истребовано согласие определенного органа юридического лица;

з) если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо граждане, нуждающиеся в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей — письменное согласие органа опеки и попечительства.

Для оформления договора отчуждения недвижимого имущества нотариусу необходимо представить следующие документы:

• выписку из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации и земельному кадастру об актуальных правах на отчуждаемое имущество;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий принадлежность собственнику отчуждаемого имущества;
• согласие супруга собственника отчуждаемого имущества, в случае если это имущество является общей совместной собственностью супругов;
• справку организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении — при отчуждении жилых помещений;
• справку отдела приватизации, содержащую сведения о начисленной жилищной квоте — при отчуждении жилых помещений, приобретенных по договору приватизации;
• согласие совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении, а также согласие лиц, жилищная квота которых была внесена при приватизации жилого помещения — при отчуждении жилых помещений;
• справку органа опеки по месту жительства несовершеннолетнего ребенка о том, что несовершеннолетний не признан находящимся в социально опасном положении либо нуждающимся в государственной защите и о том, что отчуждаемое жилое помещение не закреплено за детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей — при отчуждении жилых помещений, в которых на день удостоверения договора зарегистрированы несовершеннолетние дети;
• справку налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества — при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего постоянно не проживающему на территории Республики Беларусь гражданину Республики Беларусь, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом);
• документы, удостоверяющие личность.

Вышеуказанный перечень является примерным, и в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы.

В соответствии со статьей 60 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие их личность, полномочия на обращение за совершением нотариальных действий от имени и в интересах других лиц.

Иные сведения и (или) документы, необходимые для совершения нотариальных действий (за исключением сведений и (или) документов, для выдачи которых требуется вынесение судебного постановления), нотариус самостоятельно истребует от государственных органов и иных организаций, в том числе из автоматизированных информационных систем в установленном законодательными актами порядке.

Обращаем внимание, что не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество, на которое наложен арест, а также не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.

Для более полной консультации, с имеющимися документами, рекомендуем обращаться в нотариальную контору (нотариальное бюро) по месту нахождения отчуждаемого имущества.

1. Предметом договоров отчуждения имущества должно являться имущество, находящееся в собственности граждан или юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении юридических лиц.
2. Не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.
3. Удостоверение сделок об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения имущества.
4. Нотариусу в обязательном порядке представляется документ, подтверждающий государственную регистрацию имущества или права на него на имя собственника имущества.
5. Если лица, постоянно не проживающие на территории Республики Беларусь, отчуждают имущество, то сделки удостоверяются при наличии документа налогового органа, подтверждающего уплату налога.
6. Не может являться предметом договора отчуждения недвижимое имущество, в отношении которого наложены запрещения или арест.

Законодательством Республики Беларусь предусмотрена специальная процедура обязательного совершения нотариусом определенных действий при удостоверении сделки, так нотариус:

• устанавливает личность сторон по документам, удостоверяющим личность граждан, проверяет гражданскую дееспособность гражданина, правоспособность юридического лица, полномочия представителя, если в сделке участвует представитель стороны.
• проверяет принадлежность имущества собственнику по правоустанавливающим документам и выписке из регистрирующего органа, проверяет соответствие представленных для удостоверения сделки документов требованиям законодательства.
• проверяет отсутствие наличия препятствий и запрещений для совершения сделки (например, не является ли собственник имущества обязанным лицом, от имени которого запрещено совершение сделки, имеются ли аресты и запрещения на отчуждение в отношении отчуждаемого имущества, и т.д.).
• устанавливает, согласия каких лиц требуется при удостоверение сделки, и истребует эти согласия.

При удостоверении сделки нотариус выясняет намерения сторон, дает им оценку на предмет соответствия содержанию сделки, которая в обязательном порядке должна соответствовать требованиям закона, что проверяет нотариус.

Нотариус выясняет у сторон, не совершается ли одна сделка вместо другой, отсутствуют ли обман, насилие, угроза и т.п., всё то, что может послужить основанием для признания судом сделки недействительной.

Нотариус разъясняет участникам сделки ее смысл и значение, существенные условия договора, права и обязанности сторон, предупреждает о правовых последствиях совершенной сделки.

Нотариус по просьбе сторон составляет проект сделки.

Если участник сделки не может прочитать сделку, то ее читает, согласно закону, как правило, нотариус.

Если участник сделки не может подписать сделку, то нотариус, по просьбе лица, не могущего подписать ее, обеспечивает подписание сделки иным лицом в соответствии с требованиями закона.

Если участник сделки не владеет государственным языком, на котором изложена сделка, осуществляется перевод сделки или нотариусом, или переводчиком.

Все совершаемые нотариусом документы, согласно закону, подписываются только в присутствии нотариуса.

Сделка удостоверяется в количестве экземпляров не менее количества ее участников, один экземпляр сделки хранится в делах нотариуса 75 лет, и заинтересованное лицо, в случае утраты экземпляра сделки, всегда имеет возможность получить у нотариуса дубликат сделки.

Таким образом, преимущество нотариального удостоверения сделки заключается в том, что нотариус удостоверяет сделку, если установит, что она соответствует требованиям закона, а представленные для ее удостоверения документы соответствуют требованиям законодательства, в связи с чем целесообразно сделки с недвижимостью удостоверять у нотариуса.