Порядок удостоверения сделок, в том числе договоров купли-продажи недвижимости
Одной из задач нотариальной деятельности в соответствии Законом Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» является обеспечение защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, государственных интересов путем совершения нотариальных действий. Нотариус призван защищать права граждан, и такая обязанность возложена на него государством. Нотариус беспристрастен и независим в своей деятельности, соблюдает нотариальную тайну и руководствуется законодательством.
Законодательством установлен перечень договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Договор купли-продажи недвижимого имущества не относится к таким договорам, но большинство граждан предпочитают его оформлять у нотариуса.
Гражданину достаточно предоставить нотариусу документ, удостоверяющий личность, а нотариус по просьбе гражданина истребует от государственных органов и иных организаций Республики Беларусь необходимые для удостоверения договора сведения и документы.
При нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества нотариус устанавливает личность граждан, обратившихся за совершением нотариального действия, а также выясняет у сторон, действительно ли они имеют намерение и желание совершить данную сделку. Гражданин является в нотариальную контору добровольно, что свидетельствует о его желании совершить нотариальное действие.
Убедившись в добровольности совершаемых действий сторонами, нотариус проводит правовую оценку сделки и проверяет принадлежность имущества, являющегося предметом сделки; наличие или отсутствие ограничений (обременений) прав на имущество, препятствующих совершению сделки; наличие согласия лиц (разрешения органа), если такое согласие в соответствии с законодательством необходимо для совершения сделки; иные обстоятельства, имеющие значение для удостоверения сделки.
Нотариус составляет проект договора, разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
До подписания договора стороны обязаны прочитать текст договора. В случае если, сторона или стороны не могут прочитать текст, нотариус прочтет ее вслух.
После прочтения текста договора нотариус разъясняет сторонам, что данная сделка является выражением их воли и действия, в подтверждение чего стороны расписываются на документе.
Совершая сделку, человек должен понимать значение своих действий и осознавать их последствия. Закон Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» обязывает нотариуса отказать в совершении любого нотариального действия, если с просьбой о его совершении обратился недееспособный гражданин. Таким образом, имеется прямая норма о выяснении дееспособности лица, обратившегося за совершением нотариального действия. Нотариус не является специалистом в диагностике психических расстройств, а также экспертом по определению дееспособности, но в процессе общения с гражданином нотариус способен обнаружить некоторые признаки психических расстройств.
Если у нотариуса имеются основания предполагать, что лицо, участвующее в совершении нотариального действия, не может понимать значения своих действий или руководить ими либо такое лицо злоупотребляет спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропными веществами, их аналогами, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение нотариального действия и выясняет, имеется ли решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным.
Недостаточно внимательная, формальная оценка нотариусом сделкоспособности лица, совершающего нотариальное действие, может существенно ущемить интересы лица, совершающего нотариальное действие, привести к оспариванию действия в будущем, иметь иные существенные последствия как для лица, совершающего нотариальное действие, так и для самого нотариуса. За ненадлежащее исполнение своих обязанностей нотариус несет дисциплинарную ответственность.
Нотариус разъясняет гражданам о возможности прохождения добровольной психиатрической и психолого-психиатрической экспертизы. Данная экспертиза, проведенная до совершения нотариального действия, может послужить весомым доказательством дееспособности лица на момент совершения сделки в случае, если ее действительность будет оспариваться в суде.
Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия. Если нотариус удостоверил сделку, она абсолютно законна. В противном случае нотариус не взялся бы ее удостоверять. Нотариус страхует свою гражданскую ответственность, это его обязанность. И это является одной из основных гарантий его деятельности. Нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения договора страхования своей ответственности.
Сделка является важным юридическим действием, которое может повлечь серьезные негативные последствия для лица, его совершающего. Без разъяснения лицу, совершающему сделку, смысла и значения совершаемого юридического действия, без выяснения его действительного волеизъявления невозможно защитить его права и охраняемые законом интересы.
Таким образом, при удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества нотариус:
обеспечивает юридическую чистоту сделки;
освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости;
нотариус отвечает своим имуществом за удостоверенный договор;
документ полностью соответствует законодательству;
прежде чем заверить документ, нотариус подробно разъяснит все права и обязанности, а также все юридические последствия заключаемой сделки;
в случае профессиональной нотариальной ошибки нотариус несет полную имущественную ответственность;
нотариус проверяет законность всех представляемых документов.
Все нотариальные действия регистрируются в реестре для регистрации нотариальных действий. Запись в реестре для регистрации нотариальных действий является доказательством совершения нотариального действия. Кроме этого, с 1 января 2017 г. сведения о совершении нотариальных действиях вносятся нотариусом в единую электронную систему учета нотариальных действий и наследственных дел. Единая электронная система учета нотариальных действий и наследственных дел представляет собой своего рода автоматизированное рабочее место нотариуса. Единая электронная система предоставляет доступ нотариусам к государственным информационным системам (регистру населения, реестру Национального кадастрового агентства), в результате чего нотариус может проверить подлинность представленных гражданами документов на недвижимость, истребовать в установленном законодательными актами порядке основные и дополнительные персональные данные физического лица, необходимые для совершения сделки, связанной с отчуждением недвижимости. В случае, когда за совершением сделки обращается представитель, Единая электронная система позволяет проверить статус доверенности и выяснить действует она или уже отменена.
Экземпляр нотариально удостоверенной сделки хранится в делах нотариуса, а в случае утраты нотариусом выдаются дубликаты утраченных документов.
Нотариус обеспечивает квалифицированное юридическое обслуживание, опираясь исключительно на закон. Нотариус выступает гарантом любого вышедшего из-под его пера документа. Современные нотариусы не подобны простым писарям, хотя именно с этой простой роли начиналась их история. Нотариат призван быть активным и энергичным как в работе с клиентами в разъяснении их прав, так и во взаимодействии с другими органами, в том числе судебными, в отстаивании прав тех, кто обратился за совершением нотариального документа.
После удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества нотариусом покупателю недвижимости нет необходимости самостоятельно идти в агентство по государственной регистрации недвижимого имущества, чтобы зарегистрировать договор и переход права собственности на недвижимое имущество. По заявлению гражданина это сделает за него нотариус. По желанию гражданина нотариус получит из агентства документы и отправит их гражданину по почте.
