Мнение МК БНП на запрос Комиссии по проведению мониторинга

Порядок истребования нотариусами сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия, их учет, а также содержание книги регистрации заинтересованных лиц об истребовании сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия установлен постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь «Об утверждении Инструкции о порядке истребования нотариусом сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия» от 07.06.2005 № 26 (ред. от 16.05.2014) (далее – Постановление № 26).

Ответ: Порядок истребования нотариусами сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия, установленный постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь № 26 от 07.06.2005г. (далее – Постановление),  предусматривает обращение к нотариусу за совершением нотариального действия заинтересованного лица, регистрацию в книге регистрации заинтересованных лиц об истребовании сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия, произведение оплаты за выдачу сведений и (или) документов, за предоставление которых законодательством предусмотрена плата; формирование предварительного дела, и при получении необходимых сведений и (или) документов, - извещение заинтересованного лица.

Так, по мнению большинства членов Комиссии практика истребования нотариусом сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия, в порядке ином, чем предусмотрено  указанным Постановлением, является не верной.

Вместе с тем, следует иметь ввиду, что истребование нотариусом сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия, в порядке, предусмотренном Постановлением, осуществляется по инициативе лиц, обращающихся за совершением нотариальных действий, а истребование сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариальных действий, в соответствии со статьей 24 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» от 18.07.2004г. №305-З (в ред. Закона Республики Беларусь от 05.01.2016 N 355-З), далее - Закон, осуществляется по инициативе нотариуса и всегда при отсутствии обращения заинтересованного лица (например, запросы в адресное бюро для розыска наследника по завещанию; при получении по почте заявления кредитора о предъявлении требований по долгам наследодателя, в случае, когда наследственное дело еще не открыто - запросы о предоставлении копии актовой записи о смерти наследодателя и справки о последнем месте жительства  и составе семьи наследодателя и др.).

На основании вышеизложенного полагаем целесообразным подходить к решению поставленного вопроса исходя из оценки проявленной инициативы об истребовании сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия (т.е. со стороны нотариуса, или же со стороны заинтересованного лица).

Согласно абзацу первому пункта 152 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. № 63, в редакции от 26 января 2015 г. (далее – Инструкция) после выдачи всем наследникам, принявшим наследство, свидетельств о праве на наследство на все имущество, указанное в заявлениях наследников о выдаче свидетельств о праве на наследство, либо в случае смерти всех наследников, принявших наследство, в подтверждение чего в наследственное дело приобщаются копии свидетельств о смерти, либо копии записей акта о смерти, либо справки, содержащие сведения из записи акта о смерти, наследственное дело закрывается и формируется в дело для последующего хранения и передачи в нотариальный архив.

Кроме того, при направлении запроса в ОАО «Беларусбанк» о наличии денежных вкладов, счетов на имя наследодателя приходит информация о принадлежности ИПЧ «Имущество», не заявленных наследниками в качестве наследственного имущества. Следует ли в данном случае закрывать наследственное дело?

Ответ: В настоящее время действующим законодательством не предусмотрено вынесение постановления о закрытии наследственного дела, вынесение таких постановлений является результатом сложившейся нотариальной практики. Отказ же в получении свидетельства о праве на наследство вообще не предусмотрен законодательством. Таким образом, по мнению большинства членов Комиссии, закрытие наследственного дела по малозначительности денежных вкладов, либо при наличии «отказа в получении свидетельства о праве на наследство на имущество, ввиду его малозначительной стоимости» является нарушением пункта 152 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий (далее – Инструкция), утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 г. № 63.

При этом, согласно пункту 2 статьи 1083 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) свидетельство о праве на наследство выдается по заявлению наследника. В соответствии с абзацем первым пункта 152 Инструкции после выдачи всем наследникам, принявшим наследство, свидетельств о праве на наследство на все имущество, указанное в заявлениях наследников о выдаче свидетельств о праве на наследство, либо в случае смерти всех наследников, принявших наследство, в подтверждение чего в наследственное дело приобщаются копии свидетельств о смерти, либо копии записей акта о смерти, либо справки, содержащие сведения из записи акта о смерти, наследственное дело закрывается и формируется в дело для последующего хранения и передачи в нотариальный архив. Исходя из вышеизложенного, полагаем возможным сделать следующий вывод: главное то, что указано в заявлении; если из материалов наследственного дела усматривается наличие другого имущества кроме заявленного (т.е. не указанного в заявлении), то свидетельство о праве на наследство на него не выдается и наследственное дело можно закрывать, предварительно ознакомив наследников со сведениями и (или) документами, подтверждающими наличие такого имущества на имя наследодателя.

Согласно пунктам 129 и 130 Инструкции при отсутствии у наследника экземпляра завещания нотариус в установленном порядке истребует дубликат завещания либо его архивную копию.

При выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию подлинный экземпляр завещания (дубликат, архивная копия) остается в наследственном деле. По желанию наследника к свидетельству о праве на наследство по завещанию может быть приобщена нотариально засвидетельствованная копия завещания (дубликата, архивной копии).

Ответ: Согласно пункту 1 статьи 1032 ГК наследование осуществляется по завещанию и закону. Исходя из этой нормы, по нашему мнению,  в пунктах 129 и 130 Инструкции и идет речь об экземпляре завещания, его дубликате либо архивной копии (т.е. копии завещания, выданной нотариальным архивом). Таким образом, Комиссия единогласно пришла к выводу, что свидетельство о праве на наследство не может быть выдано на основании копии завещания, хранящегося в архиве нотариальной конторы.

Открыто наследственное дело после умершего А. наследником по завещанию является дочь – Б. Гражданин А. составил завещание на квартиру и в тексте завещания указал «завещаю своей дочери Б.». Однако факт родственных отношений наследницы с наследодателем документами не подтверждается. Возможна ли выдача свидетельства о праве на наследство по завещанию гражданке Б. или необходимо подтверждение факта родственных отношений для полного исполнения последней воли завещателя?

Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК гражданин может завещать все свое имущество или часть его одному либо нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам. Согласно пункту 1 статьи 83 Закона выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию предшествует проверка нотариусом факта смерти наследодателя, наличия завещания и отсутствия факта его отмены, времени и места открытия наследства, состава и принадлежности наследственного имущества. Таким образом, проверка нотариусом факта родственных отношений при выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию не является обязательным условием для выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию. Кроме того,  воля завещателя заключается не в указании родственных отношений, а в распоряжении имуществом. Также следует учитывать тот факт, что завещатель мог не быть отцом наследницы, но растить ее и считать дочерью. На основании вышеизложенного Комиссия единогласно пришла к выводу, что отсутствие документов, подтверждающих родственные отношения наследника по завещанию с завещателем, не является основанием для отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию.

Ответ: При удостоверении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 08.05.2013г. № 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений» (далее – Указ) нотариусу следует руководствоваться также Гражданским кодексом Республики Беларусь, Жилищным кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» от 18.07.2004г. №305-З,  Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10. 2006 г. № 63 (глава 5) и иными нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения по договорам купли-продажи недвижимого имущества.

Сторонами по сделке в данном случае являются: Продавец - заказчик по выполнению программ государственного заказа на строительство жилых помещений для граждан, - коммунальное унитарное предприятие по капитальному строительству, иная государственная организация или организация с долей государства в уставном фонде более 50 процентов на основании решения городского, районного исполнительного комитета. Покупатель - гражданин, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющий право на получение льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений.

В договоре купли-продажи вышеуказанных жилых помещений должны быть указаны все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения с особенностями, предусмотренными  Указом. В частности, следует указать:

что отчуждение жилого помещения производится гражданину, стоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющему право  на получение льготного кредита на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения;

стоимость жилого помещения, размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, затраты не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства;

порядок расчета между Продавцом и Покупателем: сумма за счет собственных средств Покупателя, сумма за счет кредитных средств, предоставленных Покупателю.

Для нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилых помещений, построенных в соответствии с Указом необходимы следующие документы:

- документы, подтверждающие правоспособность юридического лица (заказчика) и полномочия его представителя на заключение данных договоров, документы, удостоверяющие личность;

- свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания построенного жилого помещения, возникновения прав, ограничений (обременений) прав на него у заказчика (хозяйственное ведение, оперативное управление);

- выписка из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении отчуждаемого недвижимого имущества;

- решение городского, районного исполнительного комитета, местной администрации района в городе, других государственных органов, иных организации, которым жилые помещения предоставлены для улучшения жилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы, военной службы) и имеющих право на получение льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений о направлении таких граждан для заключения договоров  купли-продажи жилых помещений;

- волеизъявление полномочного в соответствии с Уставом органа заказчика о продаже жилых помещений (в виде приказа или решения), в котором должны быть отражены все  существенные условия продажи в соответствии с Указом (приложение 1);

- согласие собственника недвижимого имущества на продажу жилых помещений;

- справку (иной документ) из организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, о лицах, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении (при этом жилое помещение не должно быть заселено);

- документ, подтверждающий размер стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения без учета затрат, не включенных  в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства, и затрат по изготовлению проектной документации;

-документ, подтверждающий стоимость отчуждаемого жилого помещения, которая определяется исходя из фактической стоимости строительства жилого помещения, но не выше сметной стоимости строительства жилого помещения на дату начала выполнения строительно-монтажных работ, устанавливаемую заказчиком (продавцом) с учетом нормативной продолжительности строительства, определяемой в проектной документации, и затрат, не включенных  в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства, и затрат по изготовлению проектной документации;

- платежный документ, подтверждающий возмещение гражданином затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства, и затрат по изготовлению проектной документации за счет собственных средств непосредственно на расчетный счет заказчика (продавца);

- документ, подтверждающий, что договор купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу, заключается между заказчиком и гражданином в течение пяти рабочих дней со дня обращения гражданина к заказчику (поскольку  гражданин, не обратившийся к заказчику в течение пяти рабочих дней после получения извещения, не заключивший договор купли-продажи жилого помещения, считается отказавшимся от приобретения жилого помещения;

- документ, подтверждающий оплату нотариального тарифа.

- разъяснения пережившему супругу только статьи 23 КоБС в рамках наследственного дела?

- принятия от пережившего супруга заявления с разъяснением ему права до выдачи свидетельства о праве на наследство получить свидетельство о праве собственности на 1/2 долю имущества приобретенного в период брака с умершим супругом, с отказом от получения свидетельства о праве собственности?

Особенно остро указанный вопрос решается с гражданами при наличии малоценного имущества, вкладов в банках на небольшие суммы, суммы недополученной пенсии и т.п.

В практике некоторых нотариусов большинства округов при оформлении наследственных прав имеют место случаи принятия от пережившего супруга заявления об отказе от выделения права собственности на имущество, приобретенное в период брака с умершим супругом, и включении его в состав наследственного имущества, что противоречит требованиям статей 1034 и 1065 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) и пункту 21 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 21 декабря 2001 г. № 16 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании», согласно которому при наследовании доли умершего супруга в имуществе, нажитом в браке, неполучение пережившим супругом свидетельства о праве собственности на долю в общей совместной собственности либо отказ от получения такого свидетельства не является отказом от права собственности (статья 237 ГК) и не влечет для него прекращения прав и обязанностей собственника в отношении этого имущества.

Ответ: В соответствии со статьей 1034 ГК  смерть участника общей совместной собственности является основанием для определения его доли в такой собственности.

Практика многих нотариусов по вопросу выдачи свидетельства о праве собственности основывается на том, что нотариусы полагают - получение свидетельства о праве собственности - это право, а не обязанность пережившего супруга. На первый взгляд, получение документа, свидетельствующего о праве супруга на долю в имуществе, приобретенном в период брака, является правом пережившего супруга. Но, при этом, многие нотариусы неправомерно производят подмену двух понятий: существования самого права и документального оформления этого права. Существование супружеской доли – это объективная реальность и исключение этой доли из наследства должно быть обязанностью нотариуса, так как отказ от выделения супружеской доли не является отказом от права собственности. Указанные заявления не дают пережившему супругу права отказаться от выделения супружеской доли, так как  отказ от оформления документов, подтверждающих право на супружескую долю, не является отказом от права на эту долю.

Нотариус не должен исходить из ценности (малоценности) наследственного имущества.

Доля пережившего супруга в общем имуществе не является наследственной долей.

Разъяснение пережившему супругу  статьи 23 КоБС, принятие от него заявления с разъяснением ему права до выдачи свидетельства о праве на наследство получить свидетельство о праве собственности на 1/2 долю имущества приобретенного в период брака с умершим супругом, а также с отказом от получения свидетельства о праве собственности не лишает его впоследствии обратиться в суд с заявлением о признании свидетельства о праве на наследство недействительным и разделе наследственного имущества, мотивируя это тем, что отказался от получения документа, но не отказывался от самого права собственности. Пленум Верховного Суда Республики Беларусь от 21 декабря 2001 г. № 16 данную позицию лишь подтвердил.

В соответствии с постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 10 декабря 2012 г. № 293 «Об установлении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных и исполнительных надписей, протестов векселей и распоряжения о возмещении расходов за счет наследства» (далее Постановление №293), утверждены формы удостоверительной надписи на согласии от имени физического лица (форма приложение 108), и форма удостоверительной надписи на согласии лица, не имеющего возможности подписать согласие ввиду физических недостатков, болезни или неграмотности (форма 109), а также особенности удостоверительных надписей от имени несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, и лица, действующего по доверенности.

В связи с тем, что руководители детских интернатных учреждений, учреждений профессионально-технического, среднего специального, высшего образования выступают законными представителями несовершеннолетних в соответствии с занимаемыми ими соответствующими должностями, одновременно являясь представителями юридического лица, существует два мнения и два различных подхода:

1) при удостоверении согласий от имени директора учреждения (детского дома), который в соответствии со статьей 169 КоБС, является опекуном, удостоверительная надпись должна содержать указание о проверке полномочий.

2) о проверке полномочий директора учреждения (детского дома), поскольку он имеет такой же статус законного представителя, как и родители, не указывать в удостоверительной надписи, а делать это в виде отметки на экземпляре согласия, остающегося в делах нотариуса, по аналогии с требованиями пункта 85 Инструкции: «при удостоверении согласия в отношении близких родственников, супругов проверяются документы, подтверждающие родственные отношения, заключение брака, о чем делается отметка на экземпляре согласия, остающегося в делах нотариуса».

Ответ: Полагаем необходимым единый подход к решению данного вопроса. Так, при обращении за удостоверением согласий от имени руководителей детских интернатных учреждений, учреждений профессионально-технического, среднего специального, высшего образования на выезд детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, находящихся на государственном обеспечении, необходимо использовать удостоверительную надпись, содержащуюся в приложении 108 к Постановлению Министерства юстиции Республики Беларусь от 10 декабря 2012 г. № 293 «Об установлении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, удостоверительных и исполнительных надписей, протестов векселей и распоряжения о возмещении расходов за счет наследства», учитывая, что руководители таких учреждений в силу статьи 169 КоБС являются опекунами, попечителями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, находящихся на государственном обеспечении в детских интернатных учреждениях, учреждениях профессионально-технического, среднего специального, высшего образования, т.е. их законными представителями.

При этом следует иметь ввиду, что представитель дает согласие хотя и в интересах представляемого, но не от его имени, он действует от себя, в связи с чем, в тексте удостоверительной надписи не следует указывать о том, что полномочия представителя проверены. Вместе с тем, по нашему мнению, в тексте согласия нотариусу следует указывать: «Я,  ….., являющийся опекуном несовершеннолетнего…». О проверке полномочий руководителя детского интернатного учреждения, учреждения профессионально-технического, среднего специального, высшего образования необходимо делать отметку на экземпляре согласия, хранящегося в делах нотариуса.

При оформлении наследственных прав граждан и выдаче свидетельств о праве на наследство на жилые помещения, приобретенные по договору купли-продажи на условиях приватизации (далее – договор приватизации), возможно ли истребование от участников приватизации данного жилого помещения и приобщение к материалам наследственного дела заявления о том, что им известно об их участии в приватизации жилого помещения и праве собственности на долю в наследуемом жилом помещении, а также об отказе от определения данной доли и включении её в состав наследственного имущества?

Должен ли нотариус при этом обращать внимание на основании каких нормативных правовых актов приватизировано жилое помещение, так как согласно статье 7 Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» от 16.04.1992 № 1593-XII «другие члены семьи, участвующие в приватизации жилого помещения, имеют право собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении», а в соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) «другие члены семьи, участвующие в приватизации жилого помещения, вправе требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении».

Ответ: Право участника приватизации (право собственности или право требовать признания за ним права собственности) следует определять в каждом  конкретном случае с учетом того, какие нормы законодательства о приватизации действовали на момент заключения договора приватизации.

Сравнивая нормы Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (далее – Закон о приватизации), которые начали действовать с 01.07.1992 года, следует условно разбить их на три группы, действующие в период:

- с 01.07.1992 года  и до дня внесения изменений в вышеуказанный закон, т.е. до 05.05.1998 года;

- со дня вступления с силу изменений  в  Закон о приватизации от 05.05.1998 года и до 02.03.2013 года;

- со дня вступления в силу Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК).

В Законе о приватизации, действовавшем в период, отнесенный к первой группе, законодатель вообще не говорит о праве собственности лиц, участвующих в приватизации, он ограничивается лишь нормой, что члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилья, сохраняют право пользования этим жилым помещением.

Однако, в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 17 сентября 1993 года № 8 «О практике применения судами Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» было указано: «в силу ст.9 Закона приватизация квартир (домов) осуществляется на возмездной, безвозмездной либо смешанной основе.

Член семьи нанимателя, давший согласие на приватизацию жилого помещения и вложивший в приватизацию свою жилищную квоту или денежные средства за выкуп той части помещения, которая превысила сумму квот, вправе требовать признания за ним права собственности на долю в приватизированном жилом помещении. При разрешении возникающих в связи с этим споров судам следует руководствоваться нормами гражданского, жилищного и семейного законодательства».

Вышеуказанное постановление утратило свою силу в связи с изданием Постановлении Пленума Верховного Суда № 9 от 17 декабря 1998 года «О применении судами Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь». Однако, в нем суды по прежнему придерживаются указанной позиции. А именно, нормы пункта 6 гласят: «Жилое помещение (доля в жилом помещении), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвовали в приватизации, в том числе денежными средствами, принадлежащими им на праве общей совместной собственности. Другие члены семьи, вложившие в приватизацию жилого помещения свою жилищную квоту или денежные средства, вправе требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении».

В  период, отнесенный ко второй группе, законодатель четко указывает, что другие члены семьи, участвующие в приватизации жилого помещения, имеют право собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении. Жилое помещение (доля в таком помещении), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвуют в приватизации этого помещения (в том числе денежными средствами, принадлежащими им на праве общей совместной собственности). Другие члены семьи, участвующие в приватизации жилого помещения, имеют право собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении. Указанные доли собственности могут быть отражены по требованию участников приватизации в техническом паспорте квартиры».

В новом ЖК, вступившем в действие  со 02.03.2013 года  (третья группа), в статье 137 указано, что другие члены семьи, участвующие в приватизации жилого помещения, вправе требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении. Доли в праве собственности на жилое помещение членов семьи могут быть отражены по требованию участников приватизации в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации жилого помещения.

Таким образом, проанализировав указанные нормы, полагаем, что если договор приватизации удостоверялся в период с даты вступления  в законную силу изменений от 05 мая 1998 года в Закон о приватизации и до 02 марта 2013 года заключать соглашения об определении долей, причитающихся участникам приватизации, обязательно, так как в Законе прямо указано, что участникам приватизации принадлежит право собственности на долю в приватизированном жилом помещении.

Что касается первой и третьей группы, то полагаем, что исходя из содержания статьи 210 ГК, о том что право собственности бессрочно, соглашения об определении долей в приватизированном жилом помещении также необходимо заключать.

Отсутствие намерения участников приватизации определить доли в праве собственности на жилое помещение либо отказ от такого выделения не относятся к числу оснований прекращения права собственности в соответствии со статьей 236 ГК. Согласно пункту 2 статьи 8 ГК отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. Данной позиции придерживаются суды, что подтверждается обзором судебной практики Верховного Суда Республики Беларусь от 24.03.2008 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о наследовании».

На основании вышеизложенного, полагаем целесообразной следующую нотариальную практику:

1.                В случае если жилое помещение, заявленное в качестве наследственного имущества, приватизировано с участием нескольких лиц, необходимо разъяснять наследникам и участникам приватизации содержание статьи 137 ЖК, а также что оформление наследственных прав наследников возможно не на все жилое помещение, а только на долю наследодателя, которая может быть определена либо по соглашению между наследниками и участниками приватизации, с учетом норм законодательства, действовавшего на момент заключения договора приватизации, либо в судебном порядке;

2. В случае неявки к нотариусу участников приватизации или в случае их отказа от определения долей в приватизированном жилом помещении нотариусу следует выносить наследникам постановление об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство, ввиду невозможности определения объекта наследования.

В настоящий момент удостоверяются соглашения, согласно которым взамен выдела в натуре причитающейся доли в праве общей собственности на жилое помещение участнику выплачивается денежная компенсация (причём оценка производится по соглашению сторон) всеми участниками. В таком случае доля участника, получившего денежную компенсацию, переходит тому участнику приватизации, который выплачивает денежную компенсацию. Ранее денежную компенсацию можно было получать взамен выдела лишь незначительной доли (применялись нормы статьи 255 Гражданского кодекса), со вступлением в силу нового Жилищного кодекса (пункт 2 статьи 153) появилась возможность заключать подобные соглашения, даже если доля, в счет выдела которой участник получает денежную компенсацию, является значительной.

Вместе с тем, исключение, по нашему мнению, может быть в следующем случае: в живых остался один участник приватизации, он же и наследник.  По имеющимся в наследственном  деле материалам  видно, что  все участники приватизации принимали наследство друг после друга, в том числе и  настоящий наследник. Полагаем, что в таком случае от наследника можно принять  заявление, о том, что он не будет определять свою долю в приватизированном жилом помещении  и долю умерших участников приватизации, наследником которых он являлся, и согласен на поступления в состав наследства целого жилого помещении, или же разъяснять наследнику – участнику приватизации в его  заявлении о выдаче свидетельства о праве на наследство содержание статьи 137 Жилищного кодекса Республики Беларусь (например:  «Содержание статьи 137 Жилищного кодекса Республики Беларусь мне, как участнику приватизации, разъяснено. Выделять  причитающуюся мне, как участнику приватизации, долю в праве собственности на  наследуемую квартиру не буду»).

В соответствии со статьей 137 ЖК «жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвуют в приватизации этого жилого помещения (в том числе путем вложения денежных средств, принадлежащих им на праве общей совместной собственности).

В решениях администрации указывается, что участник приватизации – 1 (один) (второй проживающий супруг не относится к участникам приватизации, хотя при этом помещение выкупается за деньги в период брака).

Нотариус в тексте договора указывает информацию согласно решению администрации, в отношении супруга отражая, что он не является участником приватизации, но сохраняет право пользования жилым помещением. Это же указывается и в согласии супруга на приватизацию.

Полагаем, что указанное положение вещей требует внешнего вмешательства, поскольку в дальнейшем существование таких договоров и согласий к ним породит наличие споров между супругами либо между супругами и (или) их правопреемниками, поскольку идет в противоречие с общими положениями о совместной собственности КоБС.

В соответствии со статьей 23 КоБС «имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено Брачным договором.».

Ответ: В соответствии с частью первой статьи 26 КоБС имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими в период брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них. Аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 259 ГК. Соответственно, приобретенное супругами в период брака по любому другому основанию имущество, является их общей совместной собственностью. Кроме того, Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 года № 2 разъясняет судам, что возведенное или приобретенное супругами в период брака жилое помещение (кроме полученного в дар или в порядке наследования) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором. При разделе имущества супругов размер долей каждого из них в праве совместной собственности на жилое помещение определяется в соответствии со ст. 259 ГК и ст. 24 КоБС; при наличии Брачного договора суд исходит из его условий.

На основании вышеизложенного полагаем, что денежные средства, внесенные одним из супругов на приватизацию квартиры, являются общей совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором. Соответственно, удостоверение договора купли – продажи приватизируемого жилого помещения на имя одного из супругов (даже с формулировкой «в приватизации принимает участие 1 человек»), при наличии второго супруга, зарегистрированного по месту жительства в указанном жилом помещении, возможно лишь при наличии согласия проживающего супруга по форме в соответствии с прилагаемым образцом. При этом в соответствующем пункте договора не следует отражать, что супруг, за которым сохраняется право владения и пользования отчуждаемым жилым помещением, не является участником приватизации.   

Необходимо разработать правила оформления передачи заявления о предстоящей продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. Следует ли на заявлении указывать дату, номер регистрации в реестре для регистрации нотариальных действий, проставлять подпись и печать нотариуса?

По аналогии с заявлениями о передаче заявления о предстоящей продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество – договоры доверительного управления в рамках наследственного дела – необходимо ли регистрировать такие договоры в реестре для регистрации нотариальных действий и отражать в тексте договора дату, номер регистрации в реестре для регистрации нотариальных действий, проставлять подпись и печать нотариуса, отражать сумму взысканного нотариального тарифа?

Ответ: Несмотря на то, что нотариус помогает гражданину подготовить проект заявления, учинять любые записи не таком заявлении нет необходимости. Так, в соответствии с частью второй пункта 202 Инструкции в делах нотариуса хранится один экземпляр заявления, на котором отмечаются номера в реестре для регистрации нотариального действия и сумма уплаченного нотариального тарифа. Таким образом, номер в реестре для регистрации нотариального действия и сумма уплаченного нотариального тарифа в заявлении, направляемом адресату, не указываются. Вместе с тем, как правило любая отметка нотариуса на документе должна быть заверена его подписью, однако в данном случае  роставление подписи и печати нотариуса на такой отметке не предусмотрено.

При этом, согласно пункту 208 Инструкции заявление направляется с сопроводительным письмом, в котором указываются дата и место совершения нотариального действия; имя, наименование и адрес лица, в адрес которого направляется заявление; статус нотариуса; данные о направляемом заявлении и имя отправителя; номер, под которым нотариальное действие зарегистрировано в реестре для регистрации нотариальных действий. Кроме того, сопроводительное письмо подписывается нотариусом и скрепляется с заявлением в порядке, установленном правилами нотариального делопроизводства.

В соответствии с пунктом 112 Инструкции договор доверительного управления наследственным имуществом составляется в двух экземплярах (в случае заключения договора на основании поручения – в трех экземплярах) подписывается доверительным управляющим и нотариусом и скрепляется гербовой печатью нотариуса. Удостоверительная надпись на таком договоре не совершается. Договор не подлежит регистрации в реестре для регистрации нотариальных действий, т.к. заключается между нотариусом – Вверителем и Доверительным управляющем, а не удостоверяется нотариусом. При этом, согласно пункту 35 Постановления Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий и оказание услуг правового и технического характера нотариусами и тарифов на услуги технического характера, оказываемые работниками нотариальных архивов» от 27 декабря 2013 года №1145 за составление проекта договора доверительного управления предусмотрено взыскание нотариального тарифа в размере 100% базовой величины. Таким образом, полагаем целесообразным до подписей указывать сумму взысканного нотариального тарифа за составление проекта вышеуказанного договора.

Следует определить алгоритм действий в отношении оформления и формирования документов для удостоверения договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Например, когда передача заявления о предстоящей продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество направлялась нотариусом Минского городского нотариального округа, осуществляющим нотариальную деятельность в нотариальной конторе № 1 Фрунзенского района города Минска, а другой нотариус указанной нотариальной конторы удостоверяет договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Достаточно ли нотариусу к удостоверяемому договору приложить копии документов о передаче и вручению заявления, заверенные в рабочем порядке нотариусом, передававшим заявление, либо необходимо к договору купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество прилагать свидетельство о передаче заявления?

Ответ: В настоящее время в Инструкции (в отличие от ранее действовавшей редакции) отсутствует указание на то, что является доказательством извещения участников долевой собственности о предстоящем возмездном отчуждении доли в праве общей собственности на имущество. Однако, исходя их того, что в нотариальных конторах делопроизводство разделено на делопроизводство нотариальной конторы и делопроизводство каждого нотариуса, в случае, когда договор будет удостоверять нотариус, не совершавший передачу заявления, следует истребовать свидетельство о передаче заявления; если же договор удостоверяется нотариусом, который совершил передачу заявления, то должны приобщаться копии материалов по передаче заявления.

Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 62 ЖК при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения.

В случае принятия новым собственником жилого помещения решения о расторжении договора найма жилого помещения он предупреждает в письменной форме о принятом решении нанимателя жилого помещения за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В данном случае необходимо разъяснять приобретателю содержание статьи 62 ЖК, согласно которому новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения, указав об этом в тексте договора. Согласие нанимателя на отчуждение жилого помещения истребовать нет необходимости.

Однако если стороны желают закрепить в договоре отчуждения жилого помещения право таких лиц на владение и пользование жилым помещением до окончания срока действия договора найма,  полагаем, что представление договора найма необходимо.

Существует необходимость разработать методические рекомендации по заполнению реестров для регистрации нотариальных действий (как правильно производить оговорки на исправлениях в реестре для регистрации нотариальных действий; как должен выглядеть акт о выявленных ошибках при регистрации нотариальных действий (сбой нумерации, повтор номеров и т.п.); необходимо ли учинять запись о последнем нотариальном действии, зарегистрированном в реестре для регистрации нотариальных действий).

Кроме того возникают вопросы по порядку регистрации в реестре следующих нотариальных действий:

- свидетельствование подлинности подписи известного нотариусу переводчика (чьи данные вносятся в реестр для регистрации нотариальных действий при личной явке переводчика к нотариусу, и какая информация вносится в реестр для регистрации нотариальных действий в случае, когда нотариусу предоставлены переводы, заверенные подписью переводчика, сведения о котором с образцами подписей, содержатся в реестре переводчиков);

- совершение исполнительных надписей (при обращении одного взыскателя с просьбой о взыскании аналогичной задолженности с нескольких должников).

Ответ: Методической комиссией Белорусской нотариальной палаты в 2015 году разработаны методические рекомендации по заполнению реестров для регистрации нотариальных действий, которые направлены в Белорусскую нотариальную палату для утверждения Правлением.

Нотариусу по наследственному делу был предоставлен отказ наследницы по завещанию, удостоверенный государственным нотариусом в городе Мальмё, Швеция, и легализованный в соответствии с нормами международного права. Перевод данного документа с английского языка на русский язык был выполнен известным нотариусу переводчиком, но подлинность подписи переводчика нотариусом не была засвидетельствована. Допустимо ли в таком случае не свидетельствовать подлинность подписи переводчика, или нотариус должен был принять данный документ к исполнению только после того, как будет нотариально засвидетельствована подлинность подписи переводчика?

Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 92 Закона, если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод документа может быть сделан известным ему переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствуется нотариусом. В связи с изложенным, нотариусу не допустимо принимать документ без нотариального свидетельствования подлинности подписи переводчика на переводе документа.

Ответ: При удостоверении доверенности от несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, нотариусы должны руководствоваться нормами статьи 25 ГК. Также, в пункте 26 Инструкции о порядке удостоверений завещаний и доверенностей, приравниваемых к нотариально удостоверенным, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 19 февраля 2002 года № 3, отражено, что от имени несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет доверенности выдаются в соответствии с нормами статьи 25 ГК. Так, для удостоверения доверенности от имени несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет требуется их личная явка к должностному лицу с одним из родителей (усыновителем, попечителем). Доверенность подписывается несовершеннолетним, а затем с записью: «Согласен.» подписывается родителем (усыновителем, попечителем). Если несовершеннолетний выдает доверенность на имя одного из родителей либо на имя усыновителя или попечителя, то указание в доверенности о согласии последних не требуется, но в тексте доверенности должно быть указано, что несовершеннолетний доверяет матери или отцу, усыновителю или попечителю совершать те или иные действия.

Однако форма удостоверительной надписи (приложение № 64 к Постановлению № 293), предусматривает, что несовершеннолетний действует с согласия законного представителя, личность которого нотариусом установлена и полномочия проверены.

На основании вышеизложенного полагаем целесообразным в случаях выдачи доверенности несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет одному из законных представителей, придерживаться сложившейся нотариальной практики и в тексте такой доверенности отражать, что она выдается на имя законного представителя и не указывать «действующий с согласия законного представителя», после подписи представляемого не учинять запись «согласен» с проставлением подписи законного представителя. Удостоверительную надпись следует учинять по форме приложения №64. При этом присутствие законного представителя при совершении данного нотариального действия обязательно; в реестр для регистрации нотариальных действий необходимо вносить сведения о законном представителе, с согласия которого действует несовершеннолетний (в графы 3,4) с проставлением его подписи в графе «7».

Ответ: В настоящее время действующее законодательство не содержит четкого перечня документов, необходимых для заключения предварительного договора.

Пункт 2 статьи 75 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» обязывает нотариуса при удостоверении договоров с недвижимым имуществом проверять принадлежность недвижимого имущества на праве собственности или ином вещном праве, а также наличие или отсутствие ограничений (обременений) прав на это имущество. Полагаем, что в данном случае  речь идет о  договорах, предметом которых является недвижимое имущество. Предметом предварительного договора является заключение в будущем договора  на определенных предварительным договором условиях. Ни один нормативный правовой акт не содержит требования о проверке нотариусом принадлежности недвижимого имущества, в отношении которого заключается предварительный договор, его государственной регистрации. Кроме того, если требовать выписку, то возникает вопрос об истребовании согласий, которые потребуются впоследствии.

На основании вышеизложенного полагаем,  что к истребованию выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на капитальное строение (изолированное помещение, земельный участок) из территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – выписка) для удостоверения предварительного договора в каждом конкретном случае следует подходить индивидуально. Так, для удостоверения классических предварительных договоров выписка не требуется. Вместе с тем, если предварительный договор содержит элементы основного договора, т.е. определяет все существенные условия основного договора, в том числе условия о передаче денежных средств до заключения основного договора, или же условия, затрагивающие каким – либо иным способом материальные интересы сторон, полагаем целесообразным, во избежание негативных последствий, выписку истребовать. 

Приложение 1

г. Витебск                                            06 октября 2015

Приказ №

Продать Иванову Ивану Ивановичу, проживающему….., нуждающемуся в улучшении жилищных условий, имеющему право (внеочередное право) на получение льготного кредита с учетом состава семьи из 4 человек (он Ф.И.О., супруга Ф.И.О., сын Ф.И.О., дочь Ф.И.О.) и норматива общей площади строящегося (реконструируемого) жилого помещения, определяемых в соответствии с законодательством для получения государственной поддержки на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений незанимаемое жилое помещение, место нахождение которого, расположенного в жилом доме (указать этажность и вид материала стен жилого дома, количественный и качественный состав жилых помещений, уровень благоустройства жилых помещений), стоимостью одного квадратного метра общей площади жилого помещения без учёта затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства…, стоимостью жилого помещения…, стоимостью затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства…, стоимостью затрат по изготовлению проектной документации…

Иванову И.И. до удостоверения договора (или после удостоверения в конкретные сроки) внести на счет заказчика (можно указать реквизиты) стоимость затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства и стоимость затрат по изготовлению проектной документации.

После заключения договора в срок не позднее трех рабочих дней до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по государственному заказу внести собственные денежные средства (если полагается – средства одноразовой субсидии) на счет ….. в банке в сумме, определяемой как разность между стоимостью жилого помещения по договору купли-продажи и суммой льготного кредита, подлежащей к получению в соответствии с кредитным договором, а также в вышеуказанный срок переоформить в банке задолженность по льготному кредиту по государственному заказу на себя (могут быть указаны конкретные сроки).

Договор купли-продажи жилого помещения удостоверяется в течении пяти рабочих дней с момента обращения Иванова И.И. к заказчику и  в течении пяти рабочих дней после его удостоверения представляется Ивановым И.И., для государственной регистрации в установленном порядке.

Начальник            подпись                 инициалы, фамилия

                         Печать

                                                                                              Приложение 2

Нотариусу Минского городского нотариального округа

гражданина Республики Беларусь Иванова Ивана Ивановича, 12 июня 1971 года рождения, зарегистрированного по месту жительства: город Минск, улица Корвата, дом 8, квартира 138.

С О Г Л А С И Е

Город Минск, Республика Беларусь. Четвертое марта две тысячи шестнадцатого года.

Я, Иванов Иван Иванович, согласен на приватизацию занимаемой мной квартиры №138 (сто тридцать восемь),  расположенной в жилом доме №8 (восемь)  по улице Корвата в городе Минске, с правом заключения договора купли – продажи приватизируемого жилого помещения на имя  моей супруги Ивановой Ирины Ивановны:

без моего участия в приватизации указанной квартиры суммой жилищной квоты;

с сохранением за мной права владения и пользования указанной квартирой после приобретения её в собственность Покупателем  Ивановой Ириной Ивановной.

Содержание статьи 137 Жилищного кодекса Республики Беларусь мне разъяснено.

Содержание статьи 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье мне разъяснено.

Настоящее согласие составлено и подписано в одном экземпляре, который хранится в делах нотариуса.

Подпись:__________________________________________________________