Ответы Методической комиссии БНП

Ответы Методической комиссии БНП

Методической комиссией Белорусской нотариальной палаты был рассмотрен ряд проблемных вопросов, возникающих в нотариальной практике и были подготовлены ответы на эти вопросы. Здесь Вы можете познакомиться с этими материалами. Обращаем Ваше внимание, что каждый ответ - это мнение Методической комиссии Белорусской нотариальной палаты, оно не носит обязательного характера. 

В своей деятельности нотариусы независимы и подчиняются только требованиям законодательства Республики Беларусь.

1. Об оформлении наследственных прав в отношении квартир, приобретенных наследодателями на основании подпункта 1.4 пункта 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 13 июня 2001 года №17

Методическая комиссия Белорусской нотариальной палаты, рассмотрев на заседании, состоявшемся 3 октября 2014 года в городе Минске, запрос по вопросу оформления наследственных прав в отношении квартир, приобретенных наследодателями на основании подпункта 1.4 пункта 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 13 июня 2001 года №17 «О порядке обеспечения жилыми помещениями военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям» (далее - Декрет № 17),  

полагает возможным согласиться с мнением о возникновении собственности на данные жилые помещения только у самих военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, без образования долевой либо совместной собственности.

Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что вышеуказанный вопрос был также рассмотрен 23 июня 2015 года на заседании консультативно – методического Совета при Белорусской нотариальной палате, по итогам которого высказано мнение о возможности образования общей совместной собственности на часть жилого помещения, площадь которого сверх указанной нормы выкупается на общих основаниях. Соответственно,  полагаем целесообразным разъяснять гражданам судебный порядок  признания за ними права на долю в праве собственности на жилые помещения, приобретенные в соответствии с Декретом № 17.


2. О правовом режиме жилых помещений, приобретаемых в собственность военнослужащими, судьями, прокурорскими работниками, а также инвалидами боевых действий на территории других государств

О правовом режиме жилых помещений, приобретаемых в собственность военнослужащими, судьями, прокурорскими работниками, а также инвалидами боевых действий на территории других государств на основании подпункта 1.7. пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 3 апреля 2008 г. N 195 «О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работников»

Методическая комиссия Белорусской нотариальной палаты, рассмотрев на заседании, состоявшемся 24 марта 2015 года в городе Минске данный вопрос,полагает возможным высказать следующее мнение.

Правоотношения по обеспечению жилыми помещениями военнослужащих, судей, прокурорских работников, а также инвалидов боевых действий на территории других государств регулируются  Указом Президента Республики Беларусь от 3 апреля 2008 г. N 195 «О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работников» (далее – Указ №195).

Кроме того, поскольку правоотношения по приобретению жилых помещений указанными категориями лиц регулируются специальным нормативно-правовым актом (Указом №195), не усматривается правовых оснований применять к ним нормы Закона Республики Беларусь от 16 апреля 1992 года № 1593-XII«О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», а к указанным правоотношениям, возникшим после 1 марта 2013 года – нормы Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Согласно подпункту 1.7. пункта 1 Указа №195 жилые помещения государственного жилищного фонда (за исключением жилых помещений социального пользования, жилых помещений коммерческого использования, специальных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях), занимаемые по договору найма военнослужащими, включая уволенных с военной службы, судьями и прокурорскими работниками, имеющими 20 и более лет выслуги на военной службе (календарных лет), за исключением периодов обучения в качестве курсантов в военных учебных заведениях, учреждениях образования Министерства внутренних дел и Министерства по чрезвычайным ситуациям, и (или) стажа работы в качестве судьи, государственного арбитра, стажера судьи, прокурорского работника, а также инвалидами боевых действий на территории других государств, передаются в собственность этих военнослужащих, судей, прокурорских работников и инвалидов боевых действий на территории других государств бесплатно из расчета не более 20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи. Общая площадь жилого помещения сверх указанной нормы передается в собственность на возмездной основе в соответствии с законодательством.

Относительно образования общей совместной собственности на приобретенные в соответствии с Указом № 195 жилые помещения необходимо учитывать следующее.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу законодательства. При этом образование общей совместной собственности на имущество возможно в случаях, когда это допускается законодательными актами.

Указ № 195 не содержит норм, предусматривающих образование совместной собственности на жилые помещения, которые передаются в собственность указанных выше военнослужащих, судей, прокурорских работников и инвалидов боевых действий на территории других государств, занимающих эти жилые помещения, бесплатно из расчета не более 20 кв. метров общей площади на каждого члена семьи.

Исходя из вышеизложенного, по мнению Методической комиссии Белорусской нотариальной палаты на данные жилые помещения возникает собственность только у самих военнослужащих, судей, прокурорских работников и инвалидов боевых действий на территории других государств, без образования долевой либо совместной собственности.

Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что поставленный Вами вопрос был также рассмотрен 23 июня 2015 года на заседании консультативно – методического Совета при Белорусской нотариальной палате, по итогам которого высказано мнение о возможности образования общей совместной собственности на часть жилого помещения, общая площадь которого сверх указанной нормы передается в собственность на возмездной основе в соответствии с законодательством. Соответственно,  полагаем целесообразным разъяснять гражданам судебный порядок  признания за ними права на долю в праве собственности на жилые помещения, приобретенные в соответствии с Указом № 195.


3. О необходимости истребования письменных согласий при удостоверении договоров отчуждения жилых помещений (долей в праве собственности на жилое помещение)

На заседании методической комиссии Белорусской нотариальной платы, состоявшемся 3 октября 2014 года, помимо прочих был рассмотрен также и вопрос и необходимости истребования согласий при удостоверении договоров отчуждения жилых помещений.

После обсуждения Комиссия пришла к выводу о том, что четкого ответа на этот вопрос в новом Жилищном кодексе Республики Беларусь от 28.08.2012 г. № 428-З (далее – ЖК РБ), к сожалению, нет.

Статья 75 ЖК РБ определяет, что купля-продажа, мена, дарение, иные сделки по отчуждению, ипотека жилого помещения частного жилищного фонда осуществляются в порядке, установленном Жилищным кодексом или иными законодательными актами. На основании данной формулировки нотариусам   каждый раз необходимо проводить анализ норм Жилищного кодекса и иных законодательных актов.

Пунктом 2 статьи 75 ЖК РБ  установлено, что отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства. Исходя из содержания данного пункта следует, что согласие органа опеки и попечительства необходимо будет только в том случае, если в нем проживают вышеперечисленные граждане. 

В соответствии со статьей 76 ЖК РБ отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченным в дееспособности судом, а также несовершеннолетним гражданам (за исключением эмансипированных или вступивших в брак до достижения совершеннолетнего возраста) при устройстве их на государственное обеспечение в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детские дома семейного типа, в опекунские, приемные семьи осуществляются только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства. Следовательно, при отчуждении жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет, указанным в статье 76 ЖК РБ, необходимо будет истребовать сведения об отсутствии обстоятельств, указанных в данной статье, препятствующих удостоверению договоров отчуждения, аренды, найма, залога жилых помещений.

Кроме того, статьей 222 ЖК РБ исключен пункт 4 статьи 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в котором было предусмотрено, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Согласно пункту 3 статьи 75 ЖК РБ ипотека жилых помещений осуществляется в порядке, установленном Законом Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке». Другими словами данная норма является отсылочной и направляет нас к специальной норме, регулирующий данный вопрос. Поэтому, при удостоверении договоров ипотеки жилых помещений, нотариус руководствуется статьей 52 вышеуказанного Закона «Об ипотеке» и истребует письменное согласие совершеннолетних членов семьи залогодателя, бывших членов его семьи, проживающих в жилом помещении, граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, за исключением случая, когда жилое помещение было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого помещения, и процентов по нему.

Передача в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами либо детьми, оставшимися без попечения родителей, или жилого помещения, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетнему гражданину, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

А вот в соответствии с пунктом 4 статьи 75 ЖК РБ только при продаже, а не при любом отчуждении, требуется  согласие лица, пользующегося жилым помещением по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

В  соответствии со статьей 82 ЖК РБ при удостоверении договора мены  необходимо истребовать письменное согласие проживающих совместно с собственником совершеннолетних членов, бывших членов их семей, иных собственников этих жилых помещений и членов, бывших членов их семей, а также иных граждан, за которыми сохраняется право владения и  пользования этими жилыми помещениями.

При удостоверении договоров купли-продажи приватизируемых жилых помещений необходимо истребовать согласие на приватизацию жилого помещения совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством Республики Беларусь сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением, как участвующих (в случае, когда они не являются стороной по договору), так и не участвующих в приватизации, в том числе отсутствующих.

Пункт же 7 статьи 157 ЖК РБ содержит формулировку, которая предусматривает, что члены, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, проживающие в этом жилом помещении и давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случает отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежат выселению в судебном порядке.

Следует отметить, что Указ Президента Республики Беларусь № 200 от 26.04.2010 года «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (с изм. и доп., вступившими в силу с 11.01.2015г.), хоть и не регламентирует удостоверение договоров нотариусами, но для регистраторов территориальных организаций по государственной регистрации в подпункте 22.18.1 пункта 22.18 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного данным Указом, устанавливает, что для  удостоверения договоров отчуждения жилого дома, дачи, садового домика, гаража, других капитальных строений с земельным участком и без земельного участка, квартир, иных изолированных помещений, машино-мест, земельных участков, в том числе долей в праве собственности на них регистратор истребует письменное согласие совершеннолетних членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении, а также граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Такое разнообразие в формулировках нового Жилищного кодекса  создает  определенные трудности у нотариусов при удостоверении договоров отчуждения жилых помещений.

По итогам заседания члены комиссии единогласно сошлись во мнении о том, что нотариусами должно быть истребовано согласие на отчуждение жилого помещения у всех следующих категорий лиц: а) членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении, б) бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в жилом помещении, в) граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, г) граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Также, Комиссия полагает необходимым рекомендовать нотариусам, при удостоверении договоров отчуждения жилого помещения, в котором зарегистрированы граждане по договору найма жилого помещения, разъяснять приобретателю содержание пункта 1 статьи 62 Жилищного кодекса Республики Беларусь, согласно которому новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения. Согласие нанимателей на отчуждение жилых помещений  истребовать нет необходимости.

 
4. О некоторых вопросах отчуждения долевой собственности

В большинстве случаев сделка совершается активным поведением участников сделки или соглашением сторон, но в случаях, специально оговоренных законодательством, сделка может совершаться и пассивным поведением, когда лицо молчит, а закон связывает с молчанием юридические последствия. Так, в соответствии со статьей 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если участники долевой собственности, которых продавец доли в письменной форме известит о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня извещения, откажутся от покупки, не приобретут продаваемую долю или промолчат, считается, что они отказались от покупки доли, и продавец вправе продать свою долю любому лицу.

К активным действиям участников долевой собственности можно отнести их отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли, оформленный в письменном виде. В соответствии с пунктом 121 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Совета Министров Республики Беларусь 7 сентября 2004 г. N 1111, при отказе адресата от получения почтового отправления он должен сделать об этом отметку на почтовом отправлении или извещении. Если адресат отказывается сделать такую отметку, ее должен сделать оператор почтовой связи. В связи с чем полагаем, что и отказ от получения заказного письма с уведомлением и отметкой: «Вручить лично», направленного нотариусом, так же можно отнести к активным действиям.

В соответствии со статьей 146-1 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь, адресат, отказавшийся принять судебную повестку или другую корреспонденцию из суда, считается надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершении отдельного процессуального или исполнительного действия. В случае отказа участника долевой собственности от получения почтового отправления или отказа от получения заявления лично адресатом под расписку можно усмотреть аналогию с вручением судебной повестки или другой корреспонденции из суда.

Исключение из Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. № 63, в редакции от 26 января 2015 г., нормы о том, что если участник долевой собственности отказался от получения извещения продавца доли о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, нотариус может удостоверить договор, раскрывавшей понятие «доказательства надлежащего извещения» участника долевой собственности, дает право каждому нотариусу самостоятельно решать, какого рода доказательства он будет принимать для решения вопроса о надлежащем извещении участника долевой собственности. В случае, если нотариус сочтет, что отказ совладельца от получения почтового отправления или отказ от получения заявления лично адресатом, не является доказательством его надлежащего извещения, то разрешение данного проблемного вопроса возможно только в судебном порядке.

 
5. О порядке разъяснения нотариусом принявшим наследство наследникам их права определить долю умершего супруга в имуществе, находящемся в совместной собственности супругов, при отчуждении такого имущества
По вопросу отсутствия в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. № 63, в редакции от 26 января 2015 г., нормы, регулирующей порядок разъяснения нотариусом принявшим наследство наследникам их права определить долю умершего супруга в имуществе, находящемся в совместной собственности супругов, при отчуждении такого имущества, и указания на необходимость составления при этом какого-либо документа, полагаем возможным при удостоверении договоров об отчуждении имущества, находящегося в совместной собственности супругов и зарегистрированного на имя пережившего супруга, истребовать согласие наследников, принявших наследство, по предложенному проекту согласия.

6. О возможности заключения соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, если залогом является имущество, включенная в перечень Приложения 2 к ХПК

Возможно ли заключение соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке между ОАО "Банк" и сельскохозяйственным производственным кооперативом в случаях если предметом залога являются:

Автобус специальный фургон,

Автомобиль грузовой пассажирский бортовой тентовый,

Трактор Беларусь,

Установка молокоохладительная

Рекуператор

Ограждение бокс. однорядное.

Установка молокоохладительная

Рекуператор

Конек световентиляционный с системой закрылок

Конек световентиляционный с системой закрылок

Поилка с электрообогревом с двумя отсеками для минеральных смесей размером 2255*700*1010 м.

Данное имущество принадлежит сельскохозяйственному производственному кооперативу на праве собственности.

Договора о залоге указанного имущества были заключены в 2012 году.

Колхоз (сельскохозяйственный производственный кооператив) это коммерческая организация, созданная гражданами на основе добровольного членства для совместной деятельности по производству, переработке, сбыту сельскохозяйственной продукции, а также иной не запрещенной законодательством деятельности.

Согласно статье 317 Гражданского кодекса Республики Беларусь залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

Законом Республики Беларусь от 01.07.2014 N 174-З "О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам совершенствования судопроизводства в судах, рассматривающих экономические дела" Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь" был дополнен Приложением 2, согласно которому взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующие виды имущества, принадлежащего должнику на праве собственности:

- сельскохозяйственная техника, задействованная в процессе производства сельскохозяйственной продукции.

- оборудование либо инвентарь сельскохозяйственного назначения, топливо, используемые должником для технологических процессов производства продукции.

Т.о. возможно ли заключить соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в отношении вышеуказанного имущества?

Ответ: В соответствии с подпунктом 1.2 пункта 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. N 3  «О  некоторых вопросах залога имущества» (далее – Декрет №3) и частью второй пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК РБ) допускается удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, за исключением случаев, когда взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда (подпункт 1.3 пункта 1 Декрета № 3 и пункт 3 статьи 330 ГК РБ), при этом под решением суда следует понимать, в том числе, и определение о судебном приказе.

При этом, в случаях, когда для залога в соответствии с законодательными актами требуется согласие (решение) лица или государственного органа, заключение соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно только после получения в установленном порядке такого согласия (решения) этого лица или государственного органа.

Согласно Приложению 2 к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь (в редакции Закона Республики Беларусь от 1 июля 2014 г. № 174-З) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено  в том числе и на: сельскохозяйственную технику, задействованную в процессе производства сельскохозяйственной продукции, оборудование либо инвентарь сельскохозяйственного назначения, топливо, используемые должником для технологических процессов производства продукции, принадлежащие должнику на праве собственности, хозяйственного ведения.

На основании вышеизложенного, полагаем возможным удостоверение соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, на заложенные сельскохозяйственную технику, оборудование либо инвентарь сельскохозяйственного назначения, топливо,  в случае если такое имущество не задействовано в процессе производства сельскохозяйственной продукции и не используются должником для технологических процессов производства продукции, о чем следует отразить в соглашении. При этом возникает вопрос о том, каким образом должны устанавливаться данные факты, возможен ли в этом случае внесудебный порядок? 

Вместе с тем, вопрос был также рассмотрен 23 июня 2015 года на заседании консультативно-методического Совета при Белорусской нотариальной палате (далее – Совет). После обсуждения вопроса Совет пришел к выводу о том, что заключение соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в отношении сельскохозяйственной техники, задействованной в процессе производства сельскохозяйственной продукции, оборудования либо инвентаря сельскохозяйственного назначения, топлива, используемых должником для технологических процессов производства продукции, принадлежащих должнику на праве собственности, хозяйственного ведения, не представляется возможным.


7.  О подаче заявления об отсутствии супруга через представителя по доверенности

В соответствии с частями первой и второй пункта 21 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. № 63, в редакции от 26 января 2015 г. (далее – Инструкция, в редакции от 26 января 2015 г.), если гражданин не имеет супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемое имущество, то нотариус принимает от гражданина письменное заявление об этом.

Нотариус проверяет указанный факт по подтверждающим его документам (свидетельству о смерти, свидетельству о расторжении брака, договору о разделе имущества между супругами, по документу, удостоверяющему личность лица, отчуждающего имущество, и иным документам), о чем производит отметку на заявлении об отсутствии супруга после подписи заявителя.

При этом действующее законодательство не содержит прямого запрета на подачу указанного заявления через представителя по доверенности. В связи с чем, полагаем возможным при удостоверении договоров об отчуждении имущества принимать указанные заявления через представителя по доверенности в случаях, когда право подачи такого заявления указано в доверенности и нотариусу представляются документы, указанные в части второй пункта 21 Инструкции, в редакции от 26 января 2015 г., для проверки факта отсутствия супруга (бывшего супруга) у собственника имущества. На наш взгляд формулировка в доверенности должна быть следующей: «…для чего предоставляю право подавать от моего имени заявления, в том числе заявление об отсутствии у меня супруга (бывшего супруга), могущего претендовать на отчуждаемое мной имущество, …».

версия для печати