Приобретение жилого помещения с использованием семейного капитала

Программа семейного капитала, как одного из способов государственной поддержки многодетных семей, действует в Республике Беларусь с 2015 года.

Назначение, использование и выплата средств семейного капитала регулируется следующими законодательными актами:

• Указ Президента Республики Беларусь от 09 Декабря 2014 г. № 572 О дополнительных мерах государственной поддержки семей, воспитывающих детей (в ред. Указов Президента Республики Беларусь от 18.09.2019 N 345, от 12.10.2021 N 389) ;

• Указ Президента Республики Беларусь от 18 сентября 2019 г. № 345 О семейном капитале (в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 12.10.2021 N 389);

• Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24 февраля 2015 г. № 128 Об утверждении Положения о порядке и условиях назначения, финансирования (перечисления), распоряжения и использования средств семейного капитала (в ред. постановлений Совмина от 03.06.2015 N 461, от 25.05.2018 N 396, от 02.12.2019 N 827, от 27.08.2021 N 490, от 14.12.2021 N 720);

• Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31 марта 2015 г. № 10 Об утверждении инструкции об использовании средств семейного капитала на улучшение жилищных условий (в ред. постановлений Минстройархитектуры от 11.12.2019 N 68, от 16.12.2021 N 104);

• Указ Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. N 200 Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан.

Вступившие в силу с 01 января 2022 года изменения в указанные законодательные акты откорректировали порядок и условия назначения, финансирования (перечисления), распоряжения и использования средств семейного капитала.

Изменения коснулись:

• определения состава семьи при назначении семейного капитала;

• определения состава семьи при досрочном распоряжении и использовании средств семейного капитала;

• сроков досрочного использования средств семейного капитала.

Кроме того, уточнены перечни:

• административных процедур, прием заявлений и выдача решений по которым осуществляются через службу «одно окно»;

• документов, запрашиваемых при осуществлении административных процедур.

При этом следует отметить, что новые нормы законодательства применяются при рассмотрении заявлений о назначении и досрочном распоряжении средствами семейного капитала, поступивших после 01 января 2022 г.

Претендовать на получение средств семейного капитала могут семьи, в которых третий или последующий ребенок родился или усыновлен (удочерен) в период с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2024 г. При этом усыновленный (удочеренный) ребенок учитывается для назначения семейного капитала, только если он родился не ранее 1 января 2015 г., и этот ребенок не является пасынком (падчерицей) лица, усыновившего (удочерившего) его. Право на предоставление семейного капитала может быть реализовано семьей один раз.

За назначением семейного капитала граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие в Республике Беларусь - мать (мачеха) в полной семье, родитель в неполной семье, усыновитель (удочеритель), вправе обратиться в местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с регистрацией по месту жительства (месту пребывания) в течение 6 месяцев со дня рождения (усыновления, удочерения) третьего или последующих детей.

В случае пропуска указанного срока местный исполнительный и распорядительный орган вправе восстановить его с учетом конкретных обстоятельств. При этом, в случае, когда родители разведены или не состояли в браке и проживают раздельно, то дети учитываются в семье того родителя, на воспитание которого они находятся. При этом в семье второго родителя эти дети не учитываются. То есть для получения семейного капитала один ребенок не может быть учтен дважды. Если в полной семье мать (мачеха) не имеет права на назначение семейного капитала, например, не имеет гражданства Республики Беларусь, такое право имеет отец (отчим) (ч.2 п.3 Положения 572, ч.2 п.3 Положения 345).

Решение о назначении (отказе в назначении) семейного капитала принимается местным исполнительным и распорядительным органом в месячный срок со дня подачи заявления о назначении семейного капитала.

Гражданин, которому назначен семейный капитал, в течение шести месяцев со дня принятия решения о назначении семейного капитала обращается в подразделение открытого акционерного общества «Сберегательный банк «Беларусбанк», осуществляющее операции по вкладам (депозитам) "Семейный капитал", с заявлением об открытии счета по учету вклада (депозита) "Семейный капитал".

Средства семейного капитала предоставляются семьям для использования в Республике Беларусь в полном объеме либо по частям в безналичном порядке по одному или нескольким направлениям, в том числе досрочно.

В данном материале рассмотрим возможность и процедуру досрочного использования средств семейного капитала на приобретение:

1.     жилого помещения, доли (долей) в праве собственности на него - в пределах их рыночной стоимости;

2.     одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, доли (долей) в праве собственности на них - если такие жилые дома, квартиры не включены в реестры ветхих домов и реестры пустующих домов, с 1 января 2023 г. - в государственный информационный ресурс "Единый реестр пустующих домов";

При этом необходимо отметить, что приобретение доли (долей) в праве собственности на жилое помещение допускается только в том случае, если после приобретения указанной доли (долей) гражданин будет являться единственным собственником всего жилого помещения (за исключением приобретения жилого помещения, строительство которого осуществлялось по государственному заказу).

Право на распоряжение средствами семейного капитала после истечения 18 лет с даты рождения ребенка, в связи с рождением (усыновлением, удочерением) которого семья приобрела право на назначение семейного капитала, предоставляется любому члену семьи с согласия других членов семьи. При этом такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Если согласие членов семьи не достигнуто, семейный капитал распределяется между всеми членами семьи в равных долях. Распоряжение долями семейного капитала несовершеннолетних членов семьи осуществляется их законными представителями.

Право на досрочное распоряжение средствами семейного капитала предоставляется лицу, которому назначен семейный капитал. Если лицо, которому назначен семейный капитал, не учитывается в составе семьи, а также в иных случаях, когда обращение такого лица невозможно, право на досрочное распоряжение средствами семейного капитала предоставляется любому другому члену семьи.

За распоряжением средствами семейного капитала (в том числе досрочным), указанные лица вправе обратиться в местные исполнительные и распорядительные органы по месту назначения семейного капитала, или в соответствии с регистрацией по месту жительства (месту пребывания).

В соответствии с требованиями п. 2.47. административных процедур среди прочих документов должен быть представлен предварительный договор приобретения жилого помещения, за исключением жилого помещения, строительство которого осуществлялось по государственному заказу.

Следует иметь ввиду, что предварительный договор по усмотрению сторон может быть удостоверен нотариально либо заключен в простой письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 399 ГК). Существенными являются условия о предмете, цене недвижимого имущества, перечне лиц, за которыми сохраняется право пользования отчуждаемым жилым помещением. Целесообразно в предварительном договоре указать срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года со дня заключения предварительного договора.

До подписания предварительного договора целесообразно получить заключение об оценке стоимости приобретаемого жилого помещения, определенной с использованием рыночных методов оценки, т.к. стоимость жилого помещения доли (долей) в праве собственности на него не может быть выше их рыночной стоимости, и указанный документ необходимо также  представить в местный исполнительный и распорядительный орган для принятия им решения о распоряжении (отказе в распоряжении) средствами семейного капитала (в том числе досрочном).

Решение о распоряжении (отказе в распоряжении) средствами семейного капитала (в том числе досрочном) принимается местным исполнительным и распорядительным органом в месячный срок со дня подачи заявления о распоряжении средствами семейного капитала (в том числе досрочном).

Для нотариального удостоверения договора купли-продажи объекта недвижимости, доли (долей) в праве собственности на него, должны быть представлены следующие документы:

• решение исполнительного и распорядительного органа о досрочном распоряжении средствами семейного капитала;

• выписка из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации и земельному кадастру об актуальных правах на отчуждаемое имущество;

• правоустанавливающий документ, подтверждающий принадлежность собственнику отчуждаемого имущества;

• согласие супруга собственника отчуждаемого имущества в случае, если это имущество является общей совместной собственностью супругов;

• справка организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, содержащая сведения о лицах, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении;

• справка отдела приватизации, содержащая сведения о начисленной жилищной квоте – при отчуждении жилого помещения, приобретенного продавцом по договору купли-продажи на условиях приватизации;

• согласие совершеннолетних членов (бывших членов) семьи собственника, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении, а также согласие лиц, чья жилищная квота была внесена при приватизации жилого помещения;

• справка органа опеки по месту жительства несовершеннолетнего ребенка о том, что   несовершеннолетний не признан находящимся в социально опасном положении либо нуждающимся в государственной защите, и о том, что отчуждаемое жилое помещение не закреплено за детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей – при отчуждении жилых помещений, в которых на день удостоверения договора зарегистрированы несовершеннолетние дети;

• документ, подтверждающий уплату соответствующих налогов - при отчуждении недвижимого имущества, облагаемого налогами, принадлежащего гражданину Республики Беларусь, постоянно проживающему за пределами Республики Беларусь, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом);

• предварительный договор;

• документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Следует отметить, что вышеуказанный перечень документов не является исчерпывающим, и в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться иные документы.

В соответствии со статьей 60 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, могут представить нотариусу лишь документы, удостоверяющие их личность, полномочия на обращение за совершением нотариальных действий от имени и в интересах других лиц, например, доверенность, а иные сведения и (или) документы, необходимые для совершения нотариальных действий (за исключением сведений и (или) документов, для выдачи которых требуется вынесение судебного постановления), нотариус самостоятельно истребует от государственных органов, иных организаций, индивидуальных предпринимателей и нотариусов, в том числе из информационных ресурсов (систем) в установленном законодательными актами порядке. Сведения и (или) документы, необходимые для совершения нотариального действия, представляются государственными органами, иными организациями, индивидуальными предпринимателями и нотариусами в двухнедельный срок со дня получения запроса нотариуса, если иное не предусмотрено законодательными актами. Таким образом, обращаясь к нотариусу с просьбой истребовать документы, необходимые для удостоверения договора купли-продажи, необходимо учитывать, что на это потребуется дополнительное время.

Как правило, при обращении к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи жилого помещения, доли (долей) в праве собственности на него, в том числе одноквартирного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, доли (долей) в праве собственности на них, на руках у заинтересованного лица уже имеется решение о распоряжении (в том числе досрочном) средствами семейного капитала. Специфичность данных правоотношений не дает нотариусу возможности самостоятельно истребовать указанное решение, ибо заявительный принцип предполагает личное участие заинтересованного лица.

Также необходимо обратить внимание, что не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество, на которое наложен арест, а также не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.

При нотариальном удостоверении договора следует учитывать, что лица, которым местными исполнительными и распорядительными органами предоставлено право на распоряжение средствами семейного капитала (в том числе досрочное), могут использовать их в отношении:

• любого члена семьи, указанного в решении о распоряжении средствами семейного капитала, после истечения 18 лет с даты рождения ребенка, в связи с рождением (усыновлением, удочерением) которого семья приобрела право на назначение семейного капитала;

• члена (членов) семьи, указанного (указанных) в решении о досрочном распоряжении средствами семейного капитала, по предусмотренному в этом решении направлению использования.

Например, если распорядителем средств семейного капитала назначена мать, отец указан в решении в качестве члена семьи, по договору купли-продажи жилого помещения, доли (долей) в праве собственности на него, в том числе одноквартирного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, доли (долей) в праве собственности на них, отец может выступать в качестве покупателя.

В решении о распоряжении средствами семейного капитала указывается сумма в пределах назначенной семье суммы семейного капитала. Законодательством Республики Беларусь установлено, что при рождении или же усыновлении третьего и последующих детей в 2015-2019 годах таким семьям полагалось 10 тысяч долларов США, с 2020 по 2024 год – 22500 рублей. При этом, с 01 января 2021 года сумма семейного капитала подлежит ежегодной индексации. Новый размер семейного капитала действует в течение календарного года (с 1 января по 31 декабря) и информация об этом размещается Министерством труда и социальной защиты на официальном сайте не позднее 31 января текущего года. На 01 января 2022 года размер семейного капитала составляет 25 995 рублей. Предоставление семейного капитала производится в размере, действующем на дату рождения, в случае усыновления (удочерения) - на дату усыновления (удочерения) третьего или последующих детей. При этом на приобретение жилого помещения, доли (долей) в праве собственности на него - может быть использована вся сумма семейного капитала, или только его часть, но в пределах рыночной стоимости жилого помещения, доли (долей) в праве собственности на него. Соответственно, цена, за которую приобретается жилое помещение, может быть ниже, но не должна быть выше рыночной стоимости. Таким образом, представляется целесообразным представить нотариусу также документ о рыночной стоимости приобретаемого объекта, в целях недопущения ошибки при определении цены объекта в договоре купли-продажи.

C 01.01.2022 года законодательством устанавливаются ограничения по распоряжению жилыми помещениями, долями в праве собственности на жилые помещения, приобретенные за указанные средства.

В течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на эти жилые помещения, долю (доли) в праве собственности на них не допускаются купля-продажа, мена, дарение, иные сделки по их отчуждению.

В исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилого помещения и другое) либо в случае улучшения жилищных условий собственником жилого помещения путем строительства (реконструкции) или приобретения другого жилого помещения допускается отчуждение жилых помещений, доли (долей) в праве собственности на них до истечения пятилетнего срока, с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения жилого помещения.

Ограничение (обременение) прав на приобретенные с использованием средств семейного капитала жилое помещение, долю (доли) в праве собственности на него не возникает (не регистрируется) при нахождении жилого помещения в залоге (ипотеке) в соответствии с законодательными актами или договором о залоге для обеспечения возврата кредита, предоставленного на приобретение данного жилого помещения, доли (долей) в праве собственности на него, и выплаты процентов за пользование этим кредитом.

В случае погашения задолженности по кредиту, предоставленному на приобретение жилого помещения, доли (долей) в праве собственности на него, с использованием средств семейного капитала до истечения 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на эти жилое помещение, долю (доли) в праве собственности на него ограничение (обременение) прав на жилое помещение, долю (доли) в праве собственности на него возникает (регистрируется) со дня погашения задолженности по кредиту до пятилетнего истечения срока. Другими словами, даже если кредит погашен до истечения 5 лет с момента регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение), то ипотека прекращается, но до истечения 5 лет с момента регистрации права собственности действует запрет на отчуждение.

Запрет на отчуждение жилых помещений, приобретенных с использованием средств семейного капитала, в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на них, не распространяется на решения о досрочном распоряжении средствами семейного капитала местных исполнительных и распорядительных органов, принятые до 1 января 2022 г., если право собственности на такие жилые помещения зарегистрировано в 2020–2021 годах.