Как изменить или расторгнуть договор?
Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Лишь в том случае, если договор стабилен, он выполняет свои функции наилучшим образом. Однако принцип стабильности договорных отношений не исключает возможности изменения или расторжения договора. В соответствии со ст. 423 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, т.е. обязанности по исполнению договора у сторон уже не будет. При изменении договора обязательства сторон продолжают действовать в измененном виде.
К нотариусу обращаются не только с просьбой удостоверить тот или иной договор, но и с просьбой о внесении изменений или расторжения договора. Однако для того, чтобы нотариус удостоверил соглашение о внесении изменений или соглашение о расторжении договора, он обязан знать в каких случаях возможно составление таких соглашений, а также основания, порядок, способ форму составления этих соглашений. Глава 29 ГК определяет основания, порядок и последствия изменения и расторжения договора. Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства или договора не вытекает иное. Если нотариально удостоверенным договором предусмотрено, что соглашение (договор) об изменении или расторжении договора совершается в иной форме в соответствии с законодательством, то в тексте нотариально удостоверенного договора предусматривается обязанность сторон (стороны) письменно известить нотариуса об изменении или расторжении договора.
В качестве оснований изменения и расторжения договора выступают обстоятельства признанные существенными, если стороны при наличии разумной возможности предвидеть такое изменение, вообще не заключили бы договор или заключили бы его на значительно отличающихся условиях.
Согласно статье 420 ГК изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором. При этом договор может быть изменен в следующих случаях:
1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором.
Договорные обязательства считаются измененными с момента заключения дополнительного соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из дополнительного соглашения. Возможность изменить договор может быть не обусловлена нарушением договора.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.
Данная норма изложена не императивно: договор может быть изменен судом, т.е. решение вопроса об изменении договора по требованию одной из сторон зависит от суда, а не от воли сторон.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Признавать ли нарушение договора существенным, решает суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь может быть установлен иной порядок расторжения договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Например, одаряемый в любое время вправе отказаться от дара до его передачи; в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого; при существенном нарушении требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; по договору поручения доверитель вправе отменить поручение, а поверенный – отказаться от него в любое время.
Если возможность одностороннего изменения или расторжения договора либо одностороннего отказа от исполнения договора для данного типа (вида) договора не предусмотрена законодательством, стороны могут установить это по соглашению сторон. Такая возможность может быть не обусловлена нарушением договора. Вместе с тем в договоре необходимо четко формулировать условие об одностороннем изменении или расторжении договора либо одностороннем отказе от исполнения договора. В случае отсутствия в договоре прямого указания на возможность одностороннего изменения или расторжения договора либо одностороннего отказа от исполнения договора следует исходить из того, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо при не достижении соглашения – в судебном порядке.
Односторонний отказ от исполнения договора не лишает правомочную сторону возможности обратиться в суд для решения вопросов, связанных с последствиями такого отказа.
Рассмотрим на примере договора купли-продажи. Внести изменения или расторгнуть договор можно, только это зависит от того, является ли расторжение или изменение обоюдным желанием сторон либо нет.
По соглашению сторон договор может быть расторгнут либо изменен только в том случае, если обе стороны – продавец и покупатель – не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение или внесение изменений. Обращаться в суд в этом случае не придется.
Для того, чтобы расторгнуть либо внести изменения в договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они защищают участников сделки от произвола другой стороны. То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Расторгнуть либо внести изменения в договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб.
Если стороны согласны заключить соглашение о расторжении либо изменении договора, такое соглашение составляется в той же форме, что и договор. Если договор и переход права собственности были зарегистрированы, придется регистрировать и соглашение о расторжении либо внесении изменений в такой договор.
В ГК нет правил, касающихся внесения изменений или расторжения договоров, подлежащих государственной или иной регистрации. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных законодательными актами. В соответствии со ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляют государственную регистрацию как самих договоров с недвижимым имуществом, так и их изменения, и расторжения.
Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным момента государственной регистрации, а исполненным – если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности произошел, а расчет еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав него и сделок с ним соглашение о расторжении либо изменении договора, и право собственности вернется прежнему владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса о расторжении договора сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи, где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд.
Порядок изменения и расторжения нотариально удостоверенного договора предусмотрен п. 27 – 29 «Инструкции о порядке совершения нотариальных действий», утвержденной Постановлением Министерства Юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 года №63 (далее – Инструкция) и совершается путем составления соглашения (договора) об изменении или расторжении договора. Соглашение (договор) об изменении или расторжении договора об отчуждении недвижимого имущества может быть удостоверен любым нотариусом, за исключением соглашения (договора) об изменении или о расторжении договора об ипотеке земельного участка, которое удостоверяется нотариусом нотариального округа, в пределах которого расположен земельный участок.
Для удостоверения соглашения (договора) об изменении или расторжении договора (соглашения) об отчуждении недвижимого имущества нотариус истребует информацию из регистра недвижимого имущества.
Если сделка и (или) переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрированы в организации по государственной регистрации, то для удостоверения соглашения (договора) о расторжении договора истребуются те же документы, которые истребовались нотариусом при удостоверении договора. Дополнительно могут быть истребованы иные документы, послужившие основанием для заключения такого соглашения (договора). При этом для удостоверения соглашения (договора) об изменении или расторжении договора отчуждении недвижимого имущества справка налогового органа не требуется.
Для того, чтобы нотариус удостоверил соглашение (договор) об изменении или расторжении договора необходимо предоставить все выданные сторонам экземпляры договора. Если же экземпляр будет утрачен необходимо предоставить его дубликат либо архивную копию. Каждой стороне договора выдается экземпляр соглашения (договора) об изменении или расторжении договора, который подшивается к экземпляру договора (дубликату, архивной копии), в который вносятся изменения или который расторгается (за исключением учредительных договоров).
При удостоверении соглашения о расторжении договора нотариусом, на хранении у которого находится экземпляр расторгаемого договора или нотариусом, осуществляющим нотариальную деятельность в нотариальной конторе, на хранении в которой находится экземпляр расторгаемого договора (соглашения), по просьбе лица, которое при удостоверении договора предоставило подлинный документ, подтверждающий приобретение им права собственности либо иного права на имущество, возвращает этот документ. При этом вместо подлинного документа к экземпляру расторгаемого договора, хранящегося в делах нотариуса в нотариальной конторе, приобщается его копия, заверенная в порядке, предусмотренном частью третьей пункта 6 Инструкции. На экземпляре соглашения о расторжении договора (соглашения), хранящемся в делах нотариуса, гражданин производит запись о получении подлинного документа с указанием даты и проставлением собственноручной подписи.
Также в абзацах четвертом и пятом пункта 29 Инструкции разъясняется порядок предоставления сведений об удостоверении соглашения (договора) о внесении изменений или расторжении договора (соглашения) (за исключением внесения изменений или расторжения учредительного договора) не по месту удостоверения договора (соглашения), а также разъясняется какие необходимо производить отметки об удостоверении соглашения (договора) об изменении или расторжении договора.
Подводя итог всему сказанному, можно сделать вывод о том, что нотариус удостоверяет соглашение (договор) об изменении и расторжении договора в том случае, когда обе стороны на это согласны, договор был нотариального удостоверен и на момент обращения сторон к нотариусу, договор еще не исполнен. В одностороннем порядке внесение изменений и расторжение договора возможно, когда отказ допускается законодательством, когда в договоре прямо оговорена возможность отказа, если договор не исполнен и был нотариально удостоверен (за исключением случаев отмены дарения по ст. 549 ГК).