Деревенскую недвижимость нужно оформлять по всем правилам

Сегодня многие горожане, особенно старшего возраста, хотят иметь участок вдали от шумных улиц: возиться на грядках в огороде, ходить в лес за грибами и ягодами. Покупка домиков — дело непростое. На какие нюансы надо обращать внимание, чтобы эта сделка прошла успешно? Журналист "Народной газеты" Ирина Менделева разбиралась вместе с нотариусом.

В наследство не вступил

Могилевчане Ольга Матвеевна и Виктор Захарович, выйдя на пенсию, тоже стали задумываться о домике в деревне. Долго искали подходящие варианты. Садовые товарищества особо не рассматривали: небольшие земельные наделы, слишком шумно, много соседей. А хотелось тишины и покоя. 

Через несколько месяцев поисков идеальный вариант нашелся в Осиповичском районе: недалеко от деревни останавливается дизель-поезд, рядом лес грибной и ягодный, полтора километра до водоема. Хозяин усадьбы Геннадий, сорокалетний местный житель, запросил за небольшой, но аккуратный деревенский домик вполне приемлемую цену — восемь тысяч рублей. Впрочем, если быть уж совсем точными, на тот момент он не был еще хозяином. Мать Геннадия, владевшая тихой уютной усадьбой, умерла всего месяц назад, в наследство сын пока не вступил. 

Поначалу это не слишком озаботило потенциальных покупателей. Как-то уж так сложилось, что если при покупке городских квартир люди тщательно проверяют чистоту сделок (все же суммы нешуточные), то с деревенской недвижимостью, домиками в садоводческих кооперативах все проще. Нередко случалось, что такие гнездышки граждане приобретали, можно сказать, по устной договоренности, просто по садовым книжкам, хотя юристы постоянно предупреждают: подобные сделки недействительны. Сельские домики также нередко бывают недооформленными, это почему-то некоторых не смущает. Люди легко передают за них деньги весьма условным хозяевам и наследникам, а дальше уж как повезет. В одних случаях хатки потом оформляются по всем правилам, в других возникают конфликтные ситуации, разрешить которые те, кто пытался стать новым собственником, пробуют годами. 

Большой задаток — знак опасности

Ольга Матвеевна и Виктор Захарович поспрашивали у соседей, выяснили, что у бывшей хозяйки сын действительно единственный. Поначалу решили, что неприятных сюрпризов быть не должно. Они уже собирались вручить Геннадию задаток, который он постоянно требовал, намекая, что есть и другие желающие на дом и ждать он долго не намерен. 

Однако в деревне что-то скрыть трудно, все друг у друга на виду. Пенсионеры узнали от сельчан, что наследник выпивает, с матерью в последние годы отношения имел натянутые: можно сказать, почти не общались, хоть живет он неподалеку. К родительнице его постоянно ходила в гости ее односельчанка Зинаида. Они дружили с детства. 

Когда супруги спросили у Геннадия, собирается ли он давать им расписку о получении денег, тот сделал обиженное лицо: как, разве вы мне не верите?! При этом задаток просил солидный — 80 % от стоимости дома. 

Пенсионеры отправились за консультацией в нотариальную контору. Нотариус посоветовала ни в коем случае не давать вообще никакого задатка: вдруг за оставшиеся пять месяцев найдутся другие наследники? И тогда, чтобы вернуть свои деньги, придется начать судебный спор. Но если передачу средств не оформят документально, доказать свою правоту будет сложно. 

Однако Геннадий ничего не хотел слушать, требовал оплаты, даже подговорил своего знакомого, чтобы тот сыграл роль еще одного претендента на недвижимость. Актер из приятеля Геннадия получился никудышный, изображал потенциального покупателя неубедительно. Доверие Ольги Матвеевны и Виктора Захаровича к наследнику с каждым днем падало. 

Завещание на соседку

Однажды кто-то из соседей по секрету рассказал пенсионерам, что Зоя, мать Геннадия, давно грозила непутевому сыну, что, если не бросит пить, отпишет дом подруге Зинаиде. Не исключено, что так и сделала. Возможно, именно поэтому Геннадий торопил супругов с оплатой. Хотел обмануть, так как знал, что с большим процентом вероятности ему от матери ничего не досталось. 

Нотариус как в воду глядела: завещание мать сельчанина действительно оформила на соседку. Так как Геннадий, единственный наследник по закону, не был ни пенсионером, ни инвалидом, ему не полагалась обязательная доля в наследстве, к материнскому дому он теперь не имел никакого отношения. 

Когда Зинаида получила и оформила по всем правилам правоустанавливающие документы, именно у нее пожилые могилевчане и купили домик в деревне и остались очень довольны. Подруга бывшей хозяйки, такая же пенсионерка, как они сами, проявила понимание и немного сбросила цену. Теперь сельчанка и дачники продолжают поддерживать хорошие отношения. 

Геннадию за то, что пытался обмануть стариков, ничего не было. Но если бы нынешние хозяева сельской недвижимости в свое время не послушали нотариуса и отдали Геннадию деньги, с большой долей вероятности не получилось бы забрать их обратно. Ведь он требовал немалую сумму «под честное слово», и если бы горожане поддались на его уговоры, никаких доказательств того, что деньги действительно передавались, у них не осталось бы. 

Теперь Геннадий с дачниками при встречах не здоровается, обходит стороной: то ли ему все же стыдно, так как обман раскрылся, то ли обиделся, что не удалось поживиться. 

В общем, с сельской недвижимостью нужно быть не менее осторожными, чем с престижными городскими квартирами и коттеджами. Здесь также немало обманщиков пытается погреть руки на чьей-то доверчивости.

ДОСЛОВНО

— Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи недвижимости в качестве декларации о намерениях до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя, в каждом случае нужно рассматривать индивидуально. Если больше никто не претендует на наследство, можно и заключить, чтобы была уверенность, что стороны друг друга не подведут. В этом договоре можно прописать пункты будущего договора купли-продажи: на каких условиях недвижимость продается и покупается. Можно говорить и о задатке, однако небольшом, не более десяти процентов стоимости дома или квартиры и при условии, что передача денег оформлена документально. Но надо иметь в виду, что в последний момент могут все же объявиться и другие наследники. Поэтому договор купли-продажи лучше заключать только по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя после получения наследником правоустанавливающих документов и регистрации их в кадастровом агентстве. Любые устные договоренности, а особенно передача задатка под честное слово могут иметь неприятные последствия. Не всегда даже через суд вы сможете вернуть свои деньги.

Источник: "Народная газета"