Как купить жильё, если нет всей нужной суммы?

Бывают ситуации, когда продавец и покупатель договорились о продаже недвижимости, даже цену оговорили. Да вот незадача – у покупателя нет всей нужной суммы. Как здесь поступить: отказываться от сделки? Не спешите. Варианты развития событий подсказала нотариус Брестского нотариального округа Людмила Марцинкевич.

В соответствии со статьей 526 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В нашем случае в договоре купли-продажи должна быть отражена общая сумма сделки, а также указана сумма денежных средств, уплаченных покупателем до либо при подписании договора, и сумма, которую покупатель обязуется уплатить после подписания договора с указанием условий предстоящей оплаты.

В соответствии со статьей 527 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

Здесь возможно несколько вариантов развития событий, о которых и  пойдет речь дальше.

Вариант 1. Условие о передаче недвижимости от продавца к покупателю и принятие ее покупателем  к моменту подписании договора купли-продажи может быть включено в текст договора и данный пункт договора по соглашению сторон приравнивается к подписанию передаточного акта. При достижении сторонами такого соглашения покупатель обращается в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним  (далее - территориальную организацию по государственной регистрации), за государственной регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности на приобретенную недвижимость на свое имя. В соответствии со статьей  59 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку регистрируется ипотека (залог), правообладателем по которой является продавец. Иными словами, новый собственник (покупатель) становится залогодателем, а прежний собственник (продавец) – залогодержателем. В соответствии со статьей 327 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. После полного расчета по заключенной сделке ипотека прекращается в связи с исполнением обязательства на основании личного заявления залогодержателя (продавца)  в территориальную организацию по государственной регистрации.   

Данный вариант предпочтительнее для покупателя, который становится собственником приобретаемой недвижимости не с момента полного расчета, а с момента государственной регистрации сделки и основанных на ней прав, ограничений (обременений) прав в территориальной организации по государственной регистрации, и получает право владения и пользования ею (проживание, осуществление ремонта, регистрации по месту жительства и т.д.).

Вариант 2.      Условие о передаче недвижимого имущества от продавца к покупателю и принятие его покупателем в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Передача отчуждаемой квартиры (жилого дома и т.д.) продавцом и принятие ее покупателем будет произведена по передаточному акту после окончательного расчета, но не позднее определенной даты». Обычно эта дата совпадает со сроком окончательного расчета по сделке. В данной ситуации в территориальной организации по государственной регистрации может быть зарегистрирована только сделка, а переход права собственности – только после подписания продавцом передаточного акта. Это означает, что независимо от заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации, собственником до момента подписания передаточного акта по-прежнему остается продавец. Если предположить преступный умысел продавца недвижимости на повторную ее продажу, то при условии, что  договор купли-продажи будет зарегистрирован, это намерение станет очевидным для любого нотариуса и регистратора, которые должны потребовать предоставления доказательств о расторжении зарегистрированного договора купли-продажи.

Данный вариант предпочтительнее для продавца, который получает часть денег за продаваемую недвижимость, но продолжает оставаться ее собственником.

В каждом из вышеперечисленных вариантов оформления сделки, при условии ее нотариального удостоверения, в случае возникновения у покупателя просрочки по исполнению его обязательства по оплате приобретенной недвижимости, у продавца есть право  взыскать ее в бесспорном порядке путем обращения к нотариусу за совершением исполнительной надписи. Для этого  продавцу достаточно обратиться к любому нотариусу с договором купли-продажи и документом, удостоверяющим его личность.

Вариант 3. Можно оформить предварительный  договор, согласно которому  стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По соглашению сторон можно предусмотреть в предварительном договоре передачу аванса, а также материальную ответственность за отказ от заключения основного договора, которая будет являться альтернативой обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Очевидно, что  в любом из предложенных способов решения проблемы есть свои недостатки, каждому из них в большей или меньшей степени присущ риск, поэтому участники сделки должны реально оценить соотношение своих желаний и финансовых возможностей, степень вероятности получения материального и морального вреда от ее заключения.

Важно знать, что в действующей редакции Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» на данный момент закреплено понятие нотариального акта и презумпции его достоверности. Удостоверенный нотариусом договор купли-продажи недвижимого имущества является нотариальным актом, в силу чего все факты, которые нотариус включил в договор и удостоверил, имеют повышенную доказательственную силу, то есть не подлежат дополнительному доказыванию в суде. Чтобы оспорить нотариально удостоверенные факты, необходимо сначала доказать, что нотариус совершил нотариальный акт с нарушением закона.

 
Источник: газета «Ганцавiцкi час» , 1PROF.BY