Не только кредит и лизинг

Часто возникает ситуация, когда один человек желает продать недвижимое имущество, а другой – купить его. Стороны договариваются о цене недвижимости. Но камнем преткновения становится отсутствие у покупателя всей нужной суммы. Как здесь поступить? Варианты выхода из такой ситуации рассказывает нотариус Брестского нотариального округа Людмила МАРЦИНКЕВИЧ.
 

 
По закону договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о стоимости недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
– В нашем случае в договоре купли-продажи должна быть отражена общая сумма сделки, а также указана сумма денежных средств, уплаченных покупателем до либо при подписании договора, и сумма, которую покупатель обязуется уплатить после подписания договора с указанием условий предстоящей оплаты, – обращает внимание нотариус.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Здесь возможно несколько вариантов развития событий.

Вариант №1

Условие о передаче недвижимости от продавца к покупателю и принятие ее покупателем к моменту подписания договора купли-продажи может быть включено в договор, и данный пункт договора по соглашению сторон приравнивается к подписанию передаточного акта. При достижении сторонами такого соглашения покупатель обращается в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – территориальную организацию по государственной регистрации) за государственной регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности на приобретенную недвижимость на свое имя.
– Одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку регистрируется ипотека (залог), правообладателем по которой является продавец. Иными словами, новый собственник (покупатель) становится залогодателем, а прежний собственник (продавец) – залогодержателем. Если иное не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. После полного расчета по заключенной сделке ипотека прекращается в связи с исполнением обязательства на основании личного заявления залогодержателя (продавца) в территориальную организацию по государственной регистрации, – рассказывает Людмила Владимировна.
Данный вариант предпочтительнее для покупателя, который становится собственником приобретаемой недвижимости не с момента полного расчета, а с момента государственной регистрации сделки и основанных на ней прав, ограничений (обременений) прав в территориальной организации по государственной регистрации, и получает право владения и пользования ею (проживание, осуществление ремонта, регистрации по месту жительства и т.д.).
Вариант №2
Условие о передаче недвижимого имущества от продавца к покупателю и принятие его покупателем в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Передача отчуждаемой квартиры (жилого дома и т.д.) продавцом и принятие ее покупателем будет произведена по передаточному акту после окончательного расчета, но не позднее определенной даты».
– Обычно эта дата совпадает со сроком окончательного расчета по сделке. В данной ситуации в территориальной организации по государственной регистрации может быть зарегистрирована только сделка, а переход права собственности – только после подписания продавцом передаточного акта. Это означает, что независимо от заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации, собственником до момента подписания передаточного акта по-прежнему остается продавец. Если предположить преступный умысел продавца недвижимости на повторную ее продажу, то при условии, что договор купли-продажи будет зарегистрирован, это намерение станет очевидным для любого нотариуса и регистратора, которые должны потребовать предоставления доказательств о расторжении зарегистрированного договора купли-продажи, – поясняет нотариус.
Данный вариант предпочтительнее для продавца, который получает часть денег за продаваемую недвижимость, но продолжает оставаться ее собственником.
В каждом из вышеперечисленных вариантов оформления сделки, при условии ее нотариального удостоверения, в случае возникновения у покупателя просрочки по исполнению его обязательства по оплате приобретенной недвижимости у продавца есть право взыскать ее в бесспорном порядке путем обращения к нотариусу за совершением исполнительной надписи. Для этого продавцу достаточно обратиться к любому нотариусу с договором купли-продажи и документом, удостоверяющим его личность.

Вариант №3

Можно оформить предварительный договор, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
– Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, – предупреждает Людмила Марцинкевич.
По соглашению сторон можно предусмотреть в предварительном договоре передачу аванса, а также материальную ответственность за отказ от заключения основного договора, которая будет являться альтернативой обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Любой из удостоверенных нотариусом договоров (купли-продажи недвижимого имущества, предварительный договор) является нотариальным актом, в силу чего все факты, которые нотариус включил в договор и удостоверил, имеют повышенную доказательственную силу, то есть не подлежат дополнительному доказыванию в суде. Чтобы оспорить нотариально удостоверенные факты, необходимо сначала доказать, что нотариус совершил нотариальный акт с нарушением закона.
Очевидно, что в любом из предложенных способов решения проблемы есть свои недостатки. Поэтому участники сделки должны реально оценить соотношение своих желаний и финансовых возможностей.

Источник: газета «Вечерний Брест»