Договор найма жилого помещения. Как избежать необоснованных рисков?
Как избежать необоснованных рисков при сдаче недвижимости на длительный срок читателям газеты «Вечерний Гомель» рассказала нотариус Гомельского нотариального округа Светлана Кучинская.
Сдача недвижимости на длительный срок – услуга популярная, но довольно рискованная. Нередко встречаются случаи, что после нерадивых квартирантов приходится делать глобальный ремонт, разбираться с соседями или правоохранительными органами, либо в судебном порядке выселять людей из арендованного жилья (да-да, и такое бывает!). Цель данной статьи – вооружить потенциальных наймодателей знаниями действующего законодательства по данному вопросу, и предупредить негативные последствия от сдачи жилья внаем.
Итак, в соответствии с частью 1 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее-ЖК), договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната. При этом следует иметь ввиду, что если собственниками жилого помещения являются двое и более лиц, договор найма может быть заключен только при наличии письменного согласия всех его собственников. Существенными условиями договора найма жилого помещения являются: предмет договора найма жилого помещения; срок действия договора найма жилого помещения (если срок в договоре не указан, он расценивается как бессрочный, что влечет за собой уплату подоходного налога за сдачу жилого помещения внаем до момента расторжения договора. А если наниматель фактически покинул помещение, и его место жительства неизвестно, то заключить с ним соглашение о расторжении договора невозможно, и тогда придется обращаться в суд); размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения в белорусских рублях (в то же время, чтобы обезопасить себя от инфляционных рисков, рекомендуется указать сумму в эквиваленте на день платежа, что предусмотрено ст. 298 Гражданского кодекса РБ); срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещения расходов на электроэнергию – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, возмещать расходы на электроэнергию.
Форма договора найма утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497». В договоре обязательно следует указать: паспортные данные обеих сторон; состав семьи нанимателя (если, например, супруг в договоре не указан, он не сможет вселиться в жилое помещение без разрешения его собственника); адрес и площадь жилого помещения, бытовая техника, имеющаяся в нем; размер платы за пользование помещением, срок оплаты (например, 25-е число каждого месяца), все залоги и предоплаты, а также порядок передачи денег (наличными, на карту банка, и т.п.); кто оплачивает коммунальные услуги, обсудить вопросы оплаты междугородных переговоров (хотя, справедливости ради, необходимо отметить, что с каждым годом эта услуга все больше утрачивает свою актуальность, ибо сейчас и стар, и млад пользуются смартфонами с использованием таких месенджеров, как Viber, WhatsApp и др., что позволяет бесплатно и беспрепятственно звонить в любую точку земного шара); вопросы ремонта (например, кто будет ремонтировать сантехнику в случае её поломки, и т. п.); обсудить периодичность посещения жилого помещения его собственником.
Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему заключаются в письменной форме в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших эти договор, дополнительные соглашения к нему, и считаются заключенными с даты их регистрации вышеуказанными учреждениями (статья 53 ЖК).
Но это все теория, на практике же каждый потенциальный наймодатель рассчитывает на порядочных, трезвых и вежливых квартирантов, но далеко не всем так «везёт». Иногда получается, что в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые своими действиями окончательно рушат вашу веру в гуманизм и социальную справедливость. Попробуем разобраться, как вовремя распознать таких кандидатов.
Итак, прежде всего, с потенциальными кандидатами необходимо беседовать! Не нужно стесняться задавать вопросы, в том числе о причинах, почему они ищут жилье. Кроме того, сейчас все, можно сказать, поголовно, зарегистрированы в каких-либо соцсетях. Разумно и логично ознакомиться с фотографиями, которые выкладываются в общий доступ, возможно, там будет на что обратить внимание. Конечно, самый относительно безопасный способ найти квартирантов – среди друзей и знакомых. Чисто психологически хорошие знакомые будут стараться вас не огорчать и бережно относиться к имуществу, а также постараются оплачивать вовремя все достигнутые договоренности. При этом лучше все-таки заключить с ними договор найма официально, потому что в противном случае ваше соглашение будет держаться исключительно на честном слове, а это чревато, так как есть опасность, что вас могут использовать в своих целях и начать манипулировать. В случае поиска квартирантов посредством Интернета нужно быть готовым к тому, что не менее половины позвонивших вам будут посредники, которые хотят заработать, не прикладывая особых усилий. С одной стороны, такой вариант очень удобен, ибо вам не придется тратить время и нервы на поиск кандидатов, переговоры, показ жилья. С другой стороны – в таком бизнесе благотворительностью не занимаются, соответственно, задача, стоящая перед посредником – побыстрее завершить сделку, и получить свои комиссионные. Естественно, в этом случае никто особо напрягаться не будет, чтобы изучить всю подноготную нанимателя. Поэтому если решите обращаться в агентство – проверьте, чтобы у него была хорошая репутация.
Сдавать жилое помещение можно официально и неофициально, и многие думают, что неофициально гораздо лучше, так как не нужно платить налоги государству. Однако при сдаче жилья под «честное слово» у вас не будет никаких гарантий, что у вас не вынесут имущество, случайно не подожгут квартиру, либо не будут сдавать её посуточно каким-либо маргинальным личностям. Кроме того, отсутствие договора может стать инструментом давления со стороны нанимателя, что он предоставит информацию в налоговую инспекцию, и у владельца жилья будут большие неприятности. Таким образом, официально зарегистрированный договор найма – ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры.
Передача жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, нанимателю осуществляется по решению сторон этого договора по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения либо без такого акта. Акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения составляется сторонами договора найма жилого помещения в произвольной письменной форме в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя (статья 54 ЖК). Какие моменты в нем следует отразить? Помимо основных, указанных выше, можно рекомендовать подробно описать состояние ремонта жилого помещения; количество предметов мебели и их состояние, внешний вид, наличии (отсутствие) повреждений; подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов; запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам; разрешение либо запрет размещения домашних питомцев и их видов; показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи жилья; порядок посещения хозяина жилья с целью проверки состояния имущества и ремонта; уход за мебелью, цветами и содержание помещения в чистоте; правила поведения в отношении соблюдения правил общественного порядка и нахождения гостей. Наличие фотографий жилого помещения в день передачи ключей с подписями наймодателя и нанимателя можно только приветствовать!
Нелишним будет предложить нанимателю оплатить залог в сумме, например, месячной арендной платы. Т.е. это та сумма, которая компенсирует расходы собственника жилого помещения, если: 1) жильцы внезапно выехали из помещения, не дожидаясь окончания срока действия договора найма, и собственнику понадобится время, чтобы найти новых нанимателей; 2) остался долг по коммунальным платежам; 3) обнаружилась порча мебели, сантехники и т.п., и требуются расходы на восстановление; 4) пропажа предметов интерьера (некоторые недобросовестные наниматели любят прихватить с собой что-нибудь «на память»). Отмечу, что такая практика широко распространена в Европе и США, а также положительно зарекомендовала себя в странах постсоветского пространства. С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это не ваши проблемы. В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения - это первый негативный звонок. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периоде оплаты.
Глубоко убеждена, что страхование жилого помещения, сдаваемого по договору найма, от затопления, пожара и тому подобных рисков, позволит собственнику жилья спать спокойно и быть уверенным в завтрашнем дне, поэтому однозначно рекомендую не жалеть денег на заключение такого договора.
Часто встречается вопрос, нужно ли договор найма удостоверять у нотариуса. Необходимости нет, но если стороны желают – нотариус поможет грамотно и профессионально составить такой договор с учетом пожеланий сторон, и удостоверит его.
Подводя итог вышесказанному, хочу пожелать: оставайтесь людьми и уважайте границы друг друга, поддерживайте цивилизованное общение, и тогда вы и ваше окружение будете чувствовать себя комфортно!