Идеальный вариант — это договориться!
Об особенностях продажи доли недвижимого имущества совладельцами рассказывает нотариус Гомельского нотариального округа Игорь Живодер.
В нотариальной практике часто возникают случаи, когда недвижимое имущество наследуется несколькими наследниками, в связи с чем возникает долевая собственность на недвижимое имущество. Данные наследники в большинстве случаев не имеют заинтересованности в дальнейшем использовании своей доли в наследуемом недвижимом имуществе.
Самым проблемным вопросом в данной ситуации является продажа своей доли.
Идеальный вариант — это договориться с другими совладельцами и совместно продать целое недвижимое имущество. В данном случае сделка купли-продажи оформляется по общим правилам, по которым совладельцам необходимо явиться к нотариусу и в его присутствии подписать договор купли-продажи.
Но возникают случаи, когда один из совладельцев не хочет продавать свою долю. В данной ситуации лицо, которое хочет продать свою долю, в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь обязано предложить купить ее совладельцу. Самый простой вариант, если совладелец согласится приобрести долю на его условиях либо оформит отказ от преимущественного права покупки у нотариуса.
Надлежащим считается отказ, в котором указаны все существенные условия, на которых будет осуществляться продажа доли (цена, условия и порядок расчета, сроки расчета и передачи имущества и т.п.). При наличии отказа от права преимущественной покупки всех остальных совладельцев, участник долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему долю постороннему лицу в любое время, но на условиях, указанных в отказе совладельцев.
Но как часто бывает в нашей жизни, не всегда получается договориться с совладельцем, особенно в вопросах цены на продаваемую долю.
Для лица, который хочет продать свою долю остается единственный вариант - известить совладельцев в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Действие, которое может урегулировать сложившиеся правоотношения, является передача совладельцам заявления о предстоящей продаже доли, которое рекомендуется направлять через нотариуса. При необходимости это поможет подтвердить факт вручения такого извещения или отказа адресата от его получения.
В извещении о продаже следует указать цену доли и другие условия (например: в какой срок нужно оплатить долю; какой порядок оплаты (единовременно или частями, наличными или переводом денег на счет).
Нотариус передает заявление адресату лично под роспись или направляет по почте заказным письмом с уведомлением о получении. Способ вручения указывается заявителем при обращении к нотариусу.
Дальнейшие действия лица, которое хочет продать свою долю, зависят от реакции совладельца, которому направлено извещение. Он может:
- либо согласиться купить долю. Тогда с ним заключается договор купли-продажи;
- либо отказаться от получения извещения. Если такой отказ зафиксирован в установленном порядке, то он и будет считаться надлежащим извещением. Подтверждением отказа может служить акт, составленный нотариусом;
- либо отказаться от покупки доли. Для этого совладелец, отказывающийся от покупки доли, должен явиться к нотариусу и поставить свою подпись на отказе в его присутствии. Это можно сделать в момент удостоверения сделки или заранее. После того как отказ всех собственников надлежаще оформлен, долю можно продать третьему лицу;
- либо никак не отреагировать на предложение. В этом случае по истечении месяца со дня извещения можно продать долю любому лицу. При этом при удостоверении договора купли-продажи нужно будет подтвердить факт вручения извещения совладельцам.
Продать долю постороннему лицу можно строго на тех условиях, которые были указаны в извещении о продаже доли. Иначе будет нарушено преимущественное право ее покупки. Если продавец доли захочет предоставить третьему лицу скидку или наоборот увеличить цену продажи, то об изменившихся условиях нужно будет заново уведомить всех совладельцев.
В случае, если преимущественное право покупки доли совладельцем нарушено, он может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя доли. Это значит, что при положительном решении суда он станет собственником доли с обязанностью ее оплатить. При этом предыдущий покупатель может потребовать возместить причиненные ему убытки.
Таким образом, если возникла необходимость продать или купить долю в общей долевой собственности, первым делом надо обратиться за компетентной консультацией к нотариусу, чтобы избежать нарушения своих интересов и прав.