Чье согласие нужно для продажи собственной квартиры?
Договор купли-продажи — это двусторонняя или многосторонняя сделка, в результате которой одна сторона обязуется передать имущество в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При его составлении нотариус проверяет волеизлияние сторон, точную формулировку данных, личность явившихся лиц. Очень важно обратить внимание на тех, без чьих согласий даже собственник квартиры не сможет ее продать.
— По закону мы должны взять согласие об отчуждении у зарегистрированных в жилом помещении лиц. Предоставленные сведения мы можем проверить по копии лицевого счета. Эти лица либо приходят одновременно с продавцом и покупателем, либо они заранее оформляют согласие отдельной процедурой у нотариуса, — рассказывает О. Васильева-Лагуновская.
Звучит достаточно просто: пришел, подписал согласие — и недвижимость по закону перешла к покупателю. Однако случаи бывают разные. Что может пойти не так, и чье согласие нужно для отчуждения имущества?
Случай 1. Собственность супругов
— Нотариус выясняет факт нахождения имущества в общей собственности, совместной собственности супругов или общей долевой. Мы видим, что собственник приобрел квартиру в период, когда он состоял в браке. Следовательно, эта покупка является совместным имуществом бывших супругов, и по закону требуется согласие второго супруга на его отчуждение. Либо этот человек присутствует здесь при сделке и дает свое согласие, либо заранее обращается к нотариусу и тот удостоверяет его, как отдельное нотариальное действие, — поясняет специалист.
Есть ли у отчуждателя супруг или был когда-либо, обычно устанавливается по паспорту. Хотя бывает и так, что человек, к примеру, приобрел квартиру в браке в 2020 г., после этого расторг брак и поменял паспорт в 2021 г. И в его новом документе уже нет штампа, что он находился в определенном периоде в браке.
— К сожалению, кроме как по паспорту, мы не можем достоверно проверить, был ли отчуждатель в браке на момент приобретения имущества. Он сам удостоверяет нотариусу, что не имеет бывшего супруга, который может претендовать, согласно ст. 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, на отчуждаемое имущество. Нотариус в этом случае делает запись на заявлении о том, что по представленным документам не представляется возможным достоверно установить факт отсутствия бывшего супруга у заявителя, который может претендовать на отчуждаемое имущество, и что в документе, удостоверяющем личность продавца, отсутствует отметка о регистрации брака. Сторонам (продавцу и покупателю) нотариусом разъясняются последствия, которые могут возникнуть в случае, если у лица, отчуждающего имущество, имеется бывший супруг, который может претендовать на отчуждаемое имущество. Покупатель после этого должен принять решение о покупке квартиры, т. к. в данном случае он может полагаться только на слова продавца. Если все же он купил квартиру, которая была приобретена в браке, а второй супруг продавца не давал на отчуждение согласия, то этот супруг может обратиться в суд. Это достаточно сложная ситуация на практике и, к счастью, за 27 лет работы никогда с этим не сталкивалась, — подчеркивает О. Васильева-Лагуновская.
Случай 2. Квартира приватизирована с участием нескольких лиц
— Допустим, квартира в свое время была приватизирована. Собственник по документу один, но лица, которые принимали участие в приватизации квартиры путем внесения своей жилищной квоты, денежных средств, имеют право на долю в этой квартире, несмотря на то, что она не выделена. По закону они тоже должны давать согласие на отчуждение этого имущества, поскольку они лишаются своей доли, — подчеркивает нотариус.
Случай 3. Смерть одного супруга
Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, договор об отчуждении имущества не может быть удостоверен ранее истечения срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства.
— По истечении срока для принятия наследства уже можно удостоверять договор, но при соблюдении определенных условий: от нотариуса по месту открытия наследства нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, истребует сведения о наследниках. Если наследственное дело не открывалось, нотариус истребует сведения с последнего места жительства наследодателя и/или по месту нахождения отчуждаемого дома или квартиры о лицах, проживающих с наследодателем, либо в жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства, либо в течение установленного срока для принятия наследства. Проще говоря, мы ищем наследников умершего супруга, — поясняет специалист.
Если наследственное дело открыто, то предоставляется справка от нотариуса, в производстве которого находится наследственное дело, где мы видим наследников, которые имеют право на определение доли умершего супруга в имуществе, находящемся в совместной собственности супругов, т. е. на часть квартиры. Об этом нотариус разъясняет наследникам. В случае если они не хотят определять долю умершего супруга в имуществе, то должны дать согласие на ее отчуждение. Например, такая ситуация: папа умер, мама собственник и хочет продать квартиру, но дочь имеет право на наследство после смерти своего отца. Без ее согласия квартиру нельзя продать.
— Если наследники хотят, они могут получить свидетельство о праве на наследство части этого имущества. Для этого надо обратиться к нотариусу. Он выдаст свидетельство о праве собственности на имущество, нажитое супругами в период брака, в котором будут определены доли супругов, а потом выдаст свидетельство о праве на наследство. Дальше в органах по регистрации недвижимости наследники регистрируют свою часть и становятся полноправными продавцами, — заключает собеседница.
Случай 4. Общая собственность
— Бывает такая ситуация, когда квартирой владеет несколько участников, так называемые совладельцы. У каждого есть определенная доля. Когда все вместе хотят продать свои части покупателю, в этом нет проблем. Но бывают случаи, когда один хочет продать, а второй не хочет ни покупать, ни соглашаться с продажей. И они не могут нормально договориться. Это довольно непростой момент, — рассказывает нотариус.
опустим, квартирой владеют двое, один из них хочет продать свою долю. Первое лицо не может это сделать, если не предоставит второму преимущественное право покупки доли в праве общей собственности.
— Через нотариуса происходит передача заявления совладельцу о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности. От даты, когда он получает это заявление, отсчитывается месячный срок. Если за отведенное время он не приобретет эту долю, то тогда она отчуждается постороннему лицу, — поясняет нотариус.
Как следует из сказанного, продать собственную квартиру может быть достаточно сложно. Одно несогласие — и сделка уже не будет заключена, даже несмотря на то, что вы собственник. И самому покупателю следует быть внимательным, чтобы случайно не попасть на крючок. Но для того нотариусы и работают, чтобы помочь разобраться в проблеме и заключить выгодную для двух сторон сделку.
Источник: информационное агентство "Минск-Новости"