Все, что вы хотели бы знать, и даже больше. Нотариус — о договоре купли-продажи недвижимости
02.02.2022
Для продажи своего недвижимого имущества другому лицу заключается договор купли-продажи, который следует заверить у нотариуса. О нюансах составления этого документа, а также о случаях, когда недвижимость не может отчуждаться, корреспонденту агентства «Минск-Новости» рассказала нотариус Минского городского нотариального округа Ольга Васильева-Лагуновская.
Договор купли-продажи — это сделка. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть одно-, дву- или многосторонними. Для заключения договора купли-продажи необходимо выражение согласованной воли (действий) двух сторон либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
— По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество за определенную денежную сумму (цену). Заключается в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. Договор купли-продажи недвижимого имущества удостоверяют нотариусы и регистраторы государственных органов, осуществляющих регистрацию объектов недвижимости, прав на него и сделок с ними, — подчеркивает нотариус, который по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности (правоспособности) и добровольности принятия решения.
Обязательные пункты договора купли-продажи недвижимости
В документе обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При их отсутствии договор не считается заключенным.
При этом обязательно должно предусматриваться условие о цене этой недвижимости, иначе договор также будет считаться незаключенным.
— Условие, которое должно быть обязательно предусмотрено в договоре, — передача недвижимости от продавца к покупателю. Каким образом это происходит? Стороны могут указать, что это имущество передано до подписания договора. Это упрощает порядок регистрации, потому что покупатель сам идет в органы государственной регистрации и регистрирует переход прав на недвижимость на себя без подписания передаточного акта. Либо уже в договоре определяется, что передача недвижимости будет производиться после подписания этого документа в определенный срок. В таком случае две стороны должны вместе пойти в регистрирующий орган, подписать передаточный акт или иной документ, и после этого будет зарегистрирован переход права собственности на имя покупателя. Второй порядок обычно применяется тогда, когда не произведен полностью расчет, т. е. какая-то часть денег была передана до подписания договора, а оставшаяся передается после подписания договора в прописанный срок. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, — рассказывает специалист.
Недвижимое имущество не может отчуждаться в следующих случаях:
- на имущество наложен арест;
- имущество принадлежит обязанному лицу;
- лицо имеет просрочки по кредитам.
Сначала — проверка всех документов и только потом заключение договора
Сначала нотариус устанавливает личность обратившихся лиц, проверяет дееспособность, а у юрлица проверяет документы, подтверждающие его правоспособность и полномочия на обращение за совершением нотариального действия от имени и в интересах других лиц. А если от физического лица выступает третье лицо, то нужна доверенность, подтверждающая его полномочия на совершение определенных действий.
— При нотариальном удостоверении сделки нотариус должен выявить волеизъявление участников, а также провести правовую оценку сделки. Он проверяет соответствие содержания проекта сделки требованиям законодательства, принадлежность имущества, являющегося предметом сделки, факт госрегистрации или иной регистрации права и т. д., — перечисляет О. Васильева-Лагуновская.
Дальше специалисты работают с представленными документами, обращая внимание на правоустанавливающий, на основании которого собственник приобрел право собственности на это недвижимое имущество. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.
— Далее мы проверяем принадлежность собственнику данного имущества на момент сделки. Для этого требуется выписка из регистрационной книги БТИ о правах, ограничениях, обременениях прав на объект недвижимого имущества. Она предоставляется либо на бумажном носителе, который действителен в течение 30 дней после его выдачи, либо в форме электронного документа, запрос на который обрабатывается в течение двух недель, — комментирует специалист.
Не менее важная составляющая договора купли-продажи — согласие
— По закону мы должны взять согласие об отчуждении у прописанных в недвижимости лиц. Эти сведения мы можем проверить по копии лицевого счета, которую нам предоставляет продавец. Эти лица либо приходят одновременно с продавцом и покупателем, и мы берем от них согласия, либо они заранее оформляют его как отдельное нотариальное действие у нотариуса, — отвечает О. Васильева-Лагуновская.
Нотариус выясняет факт нахождения имущества в общей собственности, совместной или долевой, потому что от проживающих, зарегистрированных и имеющих долю людей нужно получить их письменное согласие на сделку.
— Бывает такое, что квартирой владеет несколько участников. У них есть доли. Когда все совладельцы хотят продать свои доли, это хорошо. Но бывают ситуации, когда один планирует продать, а второй — не хочет ни покупать, ни соглашаться с продажей доли другого владельца. Вот тогда и начинается непростая история, потому что это достаточно сложный вопрос как для совладельцев, так и для нотариусов, — подчеркивает специалист.
Также нотариусы должны визуально установить, находится ли в здоровом нормальном состоянии гражданин и делает ли это по собственному желанию.
— Если я понимаю, что человек адекватен, то есть он понимает значение своих действий, в состоянии руководить своими действиями, то тогда договор удостоверяется и ничего дополнительно нотариус не требует. Но если возникли подозрения, что гражданин до конца не понимает значение своих действий в силу нахождения в каком-то болезненном состоянии, тогда уже, естественно, мы предлагаем ему пройти психолого-психиатрическую экспертизу, чтобы подтвердить свою сделкоспособность. Правда, такие случаи, как правило, происходят редко.
Также если у нотариуса имеются основания полагать, что лицо, участвующее в сделке, злоупотребляет спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропными веществами, их аналогами, он откладывает совершение нотариального действия и выясняет, имеется ли решение суда о признании гражданина ограниченно дееспособным, — отметила О. Васильева-Лагуновская.
Как видно, работать нотариусом очень сложно, потому что почти в каждом деле есть свои нюансы и нужно много проверять, учитывать, знать. Тем не менее это очень интересно. Все люди разные, все истории непохожие, а проблемы в любом случае решатся.